前沿理论虚拟经济与房地产泡沫.docVIP

　　前沿理论虚拟经济与房地产泡沫 　　一、前言 　　近来，关于房地产业出现泡沫的舆论增多，声音越来越大，包括来自政府政策层的警告。后来，这种声音逐渐发展成必须加强对房地产市场宏观调控。2002年8月27日，经国务院同意，建设部等6部委联合发出《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。10月中旬，建设部作出了“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重”的基本判断，并向国务院上报了《当前我国房地产市场运行情况分析报告》，该报告在年底的中央经济工作会议前以参阅文件的形式印发各地。继央行货币政策执行报告两次提出要防止(警惕)房地产泡沫的信号后，12月初，央行宣布要对全国商业银行房地产信贷业务执行情况进行全面检查。 　　2003年1月初，建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上提出，要全面整顿规范房地产市场秩序，主管房地产工作的刘志峰副部长也直言：“目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，商品房空置量增加，出现了不同程度的‘过热’、‘虚热’和结构性问题，存在较严重的市场风险”;“少数地区经济存在对房地产开发的依赖性风险”。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾说，今年上半年建设部将选择5～6个城市进行房地产市场预警体系的试运行，年底前推广到全国35个大中城市。那么，什么是房地产泡沫?目前中国房地产行业究竟是否出现了泡沫? 　　二、房地产泡沫及表现形式 　　泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释是：在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。这就是泡沫或泡沫经济现象，其中比较典型的，则称之为泡沫事件。 　　对泡沫或泡沫经济一词的释义，在我国一直存在着不同的解释。在认同西方的普遍解释的同时，有些专家从房地产实体经济的角度认为，在发展经济中不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果造成了大量土地、房屋闲置和“半拉子”工程，也是一种泡沫现象。值得指出的是，近些年人们议论的房地产泡沫，主要是依据这种定义进行议论的。 　　综合上述几种释义，可以认为当房地产的价值与其价格出现严重的背离，房地产的价格在短期内急剧上升，房地产市场出现普遍的严重的投机现象，房地产投资在短期内出现大规模膨胀，房屋出现明显的空置时，就认为出现了房地产过热的现象，甚至出现泡沫。房地产泡沫一般表现为以下几种形式： 　　1、价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。房价是与地价相联系的，地价虚涨的同时必然引起房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。1992年我国海南地区出现房地产泡沫就是典型的例证。 　　2、房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济。 　　3、房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。 　　三、衡量房地产出现泡沫的标准 　　由于对泡沫和泡沫经济的定义比较复杂，因此，衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，特别是对于在什么状态下才叫做“泡沫状态”，并没有公认的标准和量化评价体系。目前，我国一些学者根据发达国家的经验，用房地产价格收入比和房地产的空置率这两个主要的指标进行衡量，认为当前我国房地产市场出现了泡沫： 　　1、房地产价格收入比。目前各省市的商品房价格相当于我国城镇居民家庭年收入的3.7～15.8倍不等，全国平均为9.84，而根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3～6倍。有学者认为，只有少数高收入阶层能够买得起高价房。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，将会出现明显的消费断层，从而产生价格的虚涨，出现泡沫。 　　2、房地产空置率。2000年，全国完成房地产开发投资4901.73亿元，比上年增