2005_海口盈滨海湾庄园项目_.pptVIP

海口盈滨海湾庄园项目启动区定位与物业发展建议 项目研究顾问工作的阶段划分 项目定位与发展战略回顾及比较分析 本项目的客户定位 由于海口市道路提速，现在从市中心到地块的车程由过去的30分钟减少到15-20分钟，这一改变会增大新海口人在此置业的比例。 民生内部认购（50套）在一定程度上也降低了启动区市场实现的风险。 项目定位与发展策略 在对目标客户和竞争区域进行分析后，借鉴陌生区域大盘开发成功的关键因素，结合自身资源条件，确立了项目定位，制定了总体发展策略。 从整体项目物业配比来看，本项目是以别墅和类别墅为主的高品质低密度社区 纯独立别墅方案与多物业组合的小镇方案比较分析 民生地块经济测算指标数据的选取 需要说明的是，我们进行的测算是为了定性地比较判断两种方案中哪一种更适合于本项目，并不是完全精确地对本项目进行一个最终的收益预测。 地价按实际取地价格5万/亩，总计3283.09万元。 按实际地价测算的结果显示纯别墅方案的净利润比小镇方案少5600万元 通过与竞争区域成功项目比较，本项目不具备纯独立别墅成功的最关键因素 由整体定位报告可知，本项目锁定的竞争区域为西海岸片区。 从业主访谈来看，业主均向往一种成熟的社区氛围，只有小镇方案可以实现 大规模纯独立别墅的同质化住区难以组织多样化的住区生活 大规模同质化的住区容易导致与城市物质空间和社会功能的割裂，业主在生活背景、教育程度、价值观念、行为习惯等方面的趋同性，从一定程度上决定了住区生活的单一性，这十分不利于将住区作为一种生机勃勃的有机体进行培育。 多种物业组合的小镇将营造一个充满活力的住区，这是纯独立别墅方案难以实现的 营造住区活力手段的探索过程 1、住区物管服务 2、社区配套和会所空间的营造 3、交往主体的多元化组织，通过多种物业类型来实现 通过经济测算、市场认知、居住体验三方面的比较，小镇方案更适合本项目 启动区定位 启动区在整个项目开发中的使命与约束条件 世联针对大规模开发社区，利用区域成熟度和地块自然资源将其划分为四种类型，通过成功案例重点研究了这四种类型的启动模式 由项目界定可以得到本项目属于一个大规模开发社区 ，对于这类项目，世联利用M-R模型将其划分为四种不同的类型 济南阳光100国际新城 济南市槐荫区阳光新路 规模1500亩，规划面积200万平方米 无突出自然资源 成熟区域，周边有大量公共配套：多家幼儿园， 一所九年制小学，标准小学，金銮商厦，市华联，邮局，建行， 工行，农行，市立五院，儿童医院等 启动利用区域成熟度开相对中端产品，随着社区成熟度提高，产品走向中高端 以最邻近经十路的区域作为启动区，以贴近市场的产品户型和面积控制（120平米以下）为切入点，低价格（3000元/平米）入市，半年销售1000套。 二期“坡地上的北欧风情”入市，产品品质走高，户型面积加大（包括200多平米复式） ，目前售价4500元/平方米 利用现有成熟配套资源优势，产品贴近市场，逐步提升项目品质，随着社区成熟度提高，后续高端产品强化品牌 深圳香蜜湖水榭花都 位于深圳市福田区香蜜湖旅游区的核心地段，占地面积逾17万平米、建筑面积23万平米 自然资源良好：北依安托山，面临20万平米香蜜湖和八十万平米的永久市政公园 成熟区域：紧邻深圳中心区，拥有完善的城市规划及齐备的生活配套设施 地处成熟区域，配套相当完善 1、中心区六大市政工程:? 水晶岛地铁站、市民中心、图书馆、音乐厅、青少年宫、电视中心? 。 2、购物：山姆会员店、岁宝百货、华润超市、香梅菜市场、景田综合市场 。 3、金融证券：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、深圳工商银行、深圳发展银行、汕头证券、内蒙古信托、特区证券? 。 4、医疗保健：北京大学深圳医院、天健医院、友谊医院、儿童医院、一致药店多家连锁店 。 5、休闲娱乐：水上乐园、香蜜湖度假村、深圳高尔夫俱乐部、关山月美术馆、莲花山公园 、乘长风健康城。 6、升学就读：天健爱心幼儿园、深圳高级中学、福田外国语学校? 7、交通：红荔西路已经开通、地铁1号线香蜜湖站2004年通车。 利用景观资源打造的高端产品启动，后期提升容积率，加大开发强度 依托周边成熟配套；利用景观资源打造高端产品，树立社区高端形象，后期加大开发强度 深圳万科城 位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗工业区，邻近华为基地。占地39.7万平米，建筑面积43.7万平米 无突出自然资源 非成熟区域：属于关外，各项基础设施配套匮乏，相应地万科在资源全面整合基础上，将公共配套充分展示，消除区域陌生感，弱化配套不足，产生震撼效果； 深圳万科城——商业 深圳万科城——未来生活场景 深圳万科城——后期物业定位走高 一期启动产品的物业组合，情景洋房为主，少量TOHO 检验市场，提升形象 二期的产品