海南澄迈踩盘报告.pptVIP

基于区域规划的角度：区域规划层次分明导致房地产分级发展，而定安和澄迈规划不能脱颖而出,属于区域规划的第五极 基于片区发展的角度：海口和三亚的GDP，占据海南省的70%，定安和澄迈的 GDP属于海南最底层，属于区域发展的第五极 基于旅游资源的角度：旅游资源集中分布在各大湾区，海口和三亚，定安和澄迈处于旅游资源稀缺的第五极 基于开发商的角度：各大开发商分布在海口与三亚，形成战略布局，而定安和澄迈开发商较为零散，属于本地开发商的第五极 基于产品创新的角度：三亚、海口、陵水、博鳌等地区物业为高端的亲海物业，而定安和澄迈属于物业创新的第五极 基于房价的角度：三亚、海口、陵水、博鳌、等地房价过万而澄迈和定安的房价在4000-5000元/㎡之间，处于价格洼地的第五极 基于客户的角度：客户需求导致市场分极发展，形成了层次分明的市场分极，定安与澄迈的客户群体属于第五极 基于营销的角度:不同的开发本体得到定位后，产生不同的营销分极，澄迈与定安属于房地产市场营销的第五极 区域现状：澄迈常驻人口少为51万人，生产总值刚突破百亿，人均GDP较低；本地居民的购房率几乎为零 区域未来规划1：随着国际旅游岛的大力发展，海口市采用“东优西拓”的发展战略，西拓给澄迈带来了历史性的机遇 项目分布：澄迈共有12个项目，分布较集中，主要集中在沿金马大道周边 澄迈楼盘信息总汇表：澄迈项目以中小户型为主，价格整体偏低 营销分析：包装展示效果较弱，营销活动以打折促销为主，广告推广以分销为主力军 包装展示效果较强，营销活动主要以参加房展会为主做促销为主，广告推广以分销为主力军 包装展示效果较强，营销活动以参加房展会做促销为主，在海口和三亚设展点 小结——澄迈房地产市场，抓住了大规划的机遇，合理的利用自己的优势在房产市场占有一席之位 澄迈房地产市场利好共性： 政府规划较为明确，规划区域较为集中，海口市西拓，跨海大桥规划，西线轻轨的开工，给澄迈带来了诸多的机遇 离海较近，澄迈区域靠海 开发项目相对于较少，生态环境相对于开发过的地区较好 开发区域较集中，项目规模较大，开发商相对于小开发商具有一定的实力 雅居乐进驻澄迈县城滨江地带，带动地区房地产市场 澄迈具有大型公益配套 温泉入户较为普遍 水系景观普遍做的较好，有效的弥补了项目部靠海的缺点 售楼处展示效果强，围墙包装好 澄迈房产市场的面价较低，结合盘大走低开高走路线 开发商深知澄迈的区域性不成熟，对未来规划打的较多，对广告投入较大 区域现状：定安常驻人口少为31万人，生产总值为36.94，同比18.3%上涨18.3%，人均GDP较低；本地人口购房率几乎为零 区域未来规划 ：定安政府规划打造养生胜地 定安规划十里长廊 定安楼盘分布图：下图仅供参考，各楼盘分布较为零散不够集中，处于郊区较多 定安楼盘信息总汇表：以中小户型为主力户型，价格在4000左右 本项目较注重网络炒作和活动营销，为定安诸多项目学习的典范 定点进行投入广告获得客户资源，在结合现场较低的折扣形成了最具有杀伤力的营销模式 客户维护活动的举办，网络炒作应用的淋漓尽致 小结——定安房地产市场，政府规划不明确，客户对区域认知度低，开发商对区域信心不足，对产品打造和营销为消极状态 定安房地产市场利好共性： 离海口较近，只有28公里距离，在整个海口经济辐射范围内 居民对于大海口的生活概念较浓 处于东线高速，交通要塞处 政府规划以养生主题为主 南丽湖为养生论坛永久性会址，对房地产开发有一定的带动作用 南丽湖周边驻进大开发商如：雅居乐等 开发项目相对于较多，生态环境相对于开发过的地区较好 定安县城配套丰富，基础设施齐全 定安房产市场的面价相对于海口、文昌等较低 各项目的物管服务与养生结合较好 它们有什么异同点： 预期的发展 区域共性：同纬度，同气候，同行政级别 定安县位于海南省东北部内陆，南渡江中下游南畔，地处北纬19°31‘至19°44’之间。北临南渡江与海口相望，为省会海口市的卫星城。属热带海洋季风气候，年平均温度24℃，空气污染指数几乎为零适宜养老度假。 澄迈县，位于海南岛北部。地理坐标为北纬19°23‘-20°01’， 北面与东面同海口市接壤，属热带季风气候，年平均气温23.8℃，空气指数低，适宜养老度假。 楼盘开发主体共性：楼盘多以养生主题为主打 产品与价格共性：产品以公寓为主，产品价格在4000左右 客户共性：面对客户群体同为东北、河北、山西、河南等北方城市的40-50岁之间的对海南购房刚需的客户 营销共性：同为低档楼盘营销模式 共同面对的问题：开发商资金不足，客户拓展渠道较为单一 共同面对的机遇：海南房地产市场在国家的政策的打压下，海口和三亚限购，给三线城市带来了一定的机遇 第五极市场怎样更好的发展，怎么样才能在淡市之下抢占市场先机呢？ 产品调整建议：需突破