房地产评估课程设计方案任务书.docVIP

房地产评估课程设计 任务书与指导书 附：房地产估价规范 课程设计的内容与要求： 一.设计题目：XXXX房地产估价报告 二.设计内容： 1、明确估价基本事项 主要明确估价对象的估价目的，估价对象的基本状况及估价时点等内容。通过估价对象状况描述资料及现场初步察看等途径获取。 2、拟定估价作业方案 根据估价对象估价目的及估价对象的个别及区域因素等选择拟采用的估价技术路线和估价方法，拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取渠道，并制定调查表，同时拟定估价的步骤与进度安排。 作业方案内容： 1 致委托方函 2估价师声明 3估价的假设和限制条件 4 估价结果报告 4.1委托方 4.2估价方 4.3估价对象 4.4估价目的 4.5估价时点 4.6价值定义 4.7估价依据 4.8估价原则 4.9估价方法 4.10估价结果 4.11估价人员 4.12估价作业日期 4.13估价报告应用的有效期 5估价技术报告 5.1个别因素分析 5.2区域因素分析 5.3市场背景分析 5.4最高最佳使用分析 5.5估价方法选用 设计中至少运用三种估价方法。 5.6估价测算过程 5.7估价结果确定 6 附件 3、收集资料，实地勘察估价对象 收集反映估价对象状况的资料；对房地产价格有普遍影响的资料以及对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料；收集相关地产的交易、成本、收益等实例资料；实地查勘估价对象。 4、选定估价方法并进行计算，确定估价结果 对所收集资料进行整理与分析，并根据方法需要，将资料进行量化处理；常用的估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基准地价修正法，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行，不得随意取舍。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要方法；设计中至少运用三种方法进行价格测算，依据估价方法进行各项内容的计算，最终综合几种方法的测算结果确定估价结果。 其中：市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。 （1）类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 （2）原理： （3）公式： 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况调整系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 （4）适用对象：适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 （5）适使用条件 可选取的交易实例应数量充足，一般要求理想的交易实例有10个以上，其中与待估房地产状况最接近的实例要有3～4个。成交实例与待估房地产差异小。交易实例资料应完整、准确，各种因素对价格影响易量化。 (6）步骤： 一般分为下列7个步骤： 1)．搜集交易实例； 2)．选取可比实例； 3)．建立价格可比基础； 4)．进行交易情况修正； 5)．进行交易日期修正； 6)．进行房地产状况修正； 7)．求取比准价格。 另：成本法、假设开发法和基准地价修正法原理、公式、适用条件、步骤等参考相关书籍。（见文献检索与应用要求） 5、撰写估价报告 估价报告根据个人需要，可写成规范格式或自由格式中的一种。具体见《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》及参考书中房地产估价报告内容与格式及相关内容。 注意： 格式要求：规范格式报告书包括封面；目录；致委托方函；估价师声明，主要对估价责任和义务的说明；估价的假设和限制条件，只要说明本次估价的假设条件，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中为考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响，本报告使用的限制条件等；估价结果报告，主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明；估价技术报告：个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等；附件，主要有估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价人员及估价机构的人员证明等。 自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。 文献检索与应用要求 房地产估价毕业设计的参阅资料可从如下途径获得： 1.浏览房地产估价的相关网站，获得有价值素材与信息资源服务。比较权威的网站有中国房地产估价师学会（）、北京房地产估价师和土地估价师协会（）、广东省房地产估价师与房地产经纪人学会网），中国土地估价师协会（），中