抵押估价相关问题解析.pptVIP

根据描述，是建筑物的一部分所分摊的土地改变用途吗？如果是，规划条件怎么给的，土地分割出让是否被允许？ 关于国有建设用地使用权价格类型的描述，“待估…出让？”描述不准确。应该是拟出让更准确。 此处为设定商业用途时，用收益法测算的结果。报告给出案例都是一层的，在这里，报告作了80%的修正，得出二层的价格。80%的取值依据是否合理？根据报告的描述，该地区商业活动频繁，那么案例为什么不找二层的？作为要补缴出让金的价格，没有依据地做了减值修正，是否合理。 应该附有原文，否则无法判断。 封面 封面没有报告提交日期。 页眉估价报告、技术报告混了。 估价目的 不说明应用方向。 啰嗦、前后重复。 地价定义 1、定义包含哪些，是否要优先受偿；如果没有，确认的依据是什么。 2、对于混合用途，一般是商业、住宅混合，一定要详细说明是否有规划条件，是否能获得商业、住宅的比例，商业、住宅的具体分布是什么样的，如果能够分开测算，最好分开；如果不能分开，合并为一种用途的理由要充分说明。 3、对于不同目的，更要慎重。出让目的，如果完全按照住宅价格，出让金是否会流失，课税目的也同样存在税率、税费不同。抵押目的，在选择比较案例、取值更偏向哪种用途上，更应该有依据、有说明。 4、年期、土地使用权类型需要逐一详细说明现状、设定。实际与设定开发程度描述不清楚。 5、例如，出让目的，城镇混合住宅用地，设定用途为住宅，但是看附件的照片，一层为商业，报告应该说明混合的是哪几种用途，各种用途的分摊比例是多少，如果无法取得分摊，至少要在取值、系数调整中，体现有一定商业用途存在，不能简单只按照住宅价格评估。 1、估价结果2、估价对象界定3、土地登记状况 1、抵押目的，优先受偿款扣除的是税费，税费不应该属于优先受偿的范文。 不写币种。 2、尤其是抵押目的，一定要说明是否有地上物。 3、缺少四至（普遍现象） 土地权利状况 1、未做他项权利说明，在抵押报告中很多。 2、很多报告不描述土地取得时间，直接把剩余年限写上。不写实际与证载。例如，商业用途，已经使用6.7年，剩余33.23年，年期计算错误。 3、“土地他项权利，委托方声明，待估宗地已有***发放了****的抵押贷款，并办理了抵押登记，但报告描述但不存在其他法定优先受偿款。 4、估价基准日，待估宗地正在进行开工建设，但报告描述为待估宗地在没有法定优先受偿款的情况下，价格***。” 土地利用状况 1、对于地上物没有描述，或者描述非常简单，看不出目前使用状况（是否与土地用途一致、是否空置、结构、成新等）； 2、在抵押目的下，对于超过2年的未开发用地，一定要有相关说明，未说明至今空置的，存在政府依据法律收回的风险。 估价依据 缺少针对性，例如抵押，依据是出让、招拍挂的文件。 估价的前提条件和假设条件 1、实际容积率0.22与设定容积率1.2，相差很大，没有说明为什么这样设定。 2、对于还没有解押的再评估，应该有详细说明，是否考虑了已经抵押的权利变现对于价格的影响，或者不考虑已经存在抵押权的原因或者理由 需要特殊说明的事项 不说明优先受偿款，把营业税等计入优先受偿。变现能力、风险没有提示。 土地证及权属证明、位置示意图、估价对象及案例照片、相关批文及图件、机构资质证书、估价师证书等 1、土地证没有备注页，看不到抵押登记状况。 2、 法人签字，一定要有手签。 估价方法选择 1、抵押目的，工业用途，用收益法，应该详细阐述理由。 2、对于抵押目的的商业用地，选择成本法，应当阐述理由。（成本法实际又选择出让合同中出让金作为成本） 成本法中 土地取得成本 取得成本采用实际成本，采用出让合同价格，同时还做了从2012年取得到估价基准日的期日修正，从而得出取得成本。存在的问题有：费客观成本，在利息计算中，不应该再计入取得成本的利息。 土地开发费用 开发费的取值依据问题，有些五通20元，一平5元，还有80元的，到底开发费如何计算是合理的？例如，在工业区，一宗面积较小的土地，承担的开发费是否就高，而大宗是否就低，有理由吗？当然还有区位、城市等级等都会使开发费不同。 成本法中 相关税费 新增建设用地有偿使用费计入成本（普遍有），严重错误，报告降档。 成本法中 土地增值收益 1、报告原文“估价对象规划用途为工业用地，其开发目的是为促进地区产业发展，征询地方国土部门意见，工业用地不考虑土地增值收益”；错误。 2、“工业用地土地增值收益为零”，可以，但是必须要说明为什么。这两种情况性质不同。不考虑，与规程不符合，为零，一般是地方政策。 3、原文“土地增值收益是国家作为土地所有者，在经济上实现其所有权的一种形式，是按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算，本次估