两河流域营销执行方案详解.doc

两河流域营销执行方案 第一部分：项目分析 对产品内容的分析 1、区域规划抢眼：“万亩别墅区”中的高品质生活。 （关键词：抢眼、品质） 根据规划，航头镇的房地产开发将以别墅物业为主，从规划图上看，航头镇以镇政府为中心，东起沪南公路，西至杨高南路延伸段都将建成以别墅为主的高品质住宅社区，组成“万亩别墅区”，形成一个“生态休闲居住区”，项目地块正位于这一居住区的中心，拥有得天独厚的区位优势。 绿洲千岛花园与生茂养园两个高档别墅与本项目毗邻而居，这两个项目的品质在航头，在东区都是属于高档次、高品位的。因此，在高档别墅聚集区的区位价值正不断扩大影响下，本项目的打造可充分借势，并形成自身独特风格，通过自身产品塑造增强竞争力。 本项目地块将是未来高品质生态型别墅居住带的主流区域。 2、出行便捷：通畅的交通网络带来高效的生活。 （关键词：便捷、高效） 项目所在区域南汇航头，正位于上海的“战略”要塞，吞吐能力庞大的洋山深水港、浦东机场、陆家嘴金融贸易区三大要地的正中位置，20公里的路程，半小时之内可以达到以上三处重要位置。四十分钟可以到达人民广场、淮海路等城市地标。航头地区拥有沪南公路，杨高路延伸段等主干线通达市区，即将启动的沪芦高速公路、轨道交通等现代化城市基础设施建设将会使得航头板块交通更为便捷。 杨高南路延伸段工程正在施工中，预计明年年底将完工通车。双向八车道的景观车道开通后，可至人民广场、淮海路商圈、卢浦大桥、世博会址、浦东国际机场，直接畅达本项目，出行顺畅便捷。 原生态景观：原生态水系丰富，2条天然河道，悠然荡漾。 （关键词：原生态、天然河道、舒缓生活） 项目基地内的湿地景观，2条天然的河道，纵横交错的水系均为项目得天独厚的景观资源，为打造高品质生态别墅产品提供了充分的条件。优良的自然资源也将为项目提升品质，塑造高档楼盘的形象奠定了基础。 塑造原生态水文化，将项目自身产品建设与外部自然环境统一结合，提升项目产品品质。 别墅生活：纯联别墅生活，并凸现岛屿、河流、湿地景观等关键元素，同时在区域内扩大差异化竞争。 （关键词：别墅生活、差异化） 项目受地块容积率限制，将打造经济型别墅，良好的性价比优势将可吸引大量准备在市中心购房者的关注，毕竟在同等的价格条件下，别墅物业独特的生活方式有着极强的吸引力，同时项目地块周边目前已具备了一定的生活配套，未来将有更大规模的各类商业配套形成，项目将十分适宜作为第一居所。 项目周边目前在售的别墅项目均为独栋别墅，目前已形成了航头别墅板块自身的居住观念，项目的入市可形成差异化的产品竞争，将会引领区域板块的居住理念的转变。 小镇风情商业街：聚集生活的情调与闲适。 （关键词：风情商业、情调、闲适） 本项目有20万方的建筑体量，近900户住户，项目周边也有多个独立别墅，但目前区域商业配套相对缺乏。项目的商业配套一方面满足业主的日常需求，同时也能缓解周边项目住户的需求。而采用商业街的形式，利于引入人流，同时也能在私密的居住氛围外营造一个公共的空间，塑造小镇生活的风情。 小镇风情的商业街，给业主一个便捷闲适的生活公共空间，让他们在尽享别墅私密生活的同时也能有一片社交休闲的天地。 水上会所：在轻缓流淌的河流上，营造生活的甜美乐章。 （延伸词：水文化、两河生活） 突显项目个性的两条河流，丰富的水系资源，让水生活、水文化的发展和延伸提供了条件。水上会所的建设，一方面是建筑上的创意，同时，也契合“水生活”的核心理念，将水和生活的完美融合。 7、工夫茶、SPA、瑜珈等功能休闲性商业、会所配套设置：舒缓生活全记录，专享城市风景。 （延伸义：Slow but Enjoy） 将能够很好体现“原味水生活”理念的商业配套设施引进到项目风情商业街和会所，让小区业主能够尽情享受生活。朔造个性产品，营造契合目标客群对生活的期许和享受，努力工作，努力生活，并在生活中得到享受和快乐。 8、半底下室、小型水疗间、围合式内庭院：中产品味户型是生活的态度，也是方式。 （延伸义：品质的生活是一种态度和对待生活的方式） 我们的主力客群对居住、生活、社交方面的理想是基于中产文化的。如何将中产文化与项目的各方面相联系，化合出自身独有的特质，是核心理念形成的关键，从中产阶层的生活形态出发，设计与他们的生活习惯对味的户型，为他们提供展示自己生活情趣的多元舞台。 考虑到居住的舒适性，可设有半地下室，设置小型水疗间，让业主在家里也可享受原味水生活；或安排保姆房，将地面楼层合理界定出主人的专属空间；在房屋内独辟蹊径内设围合式内庭院，小小的池塘、假山喷泉，都可以增加生活情趣；主卧专属层，躺在床上让阳光洒进来的慵懒和闲适，更是让人向往。 对市场环境的分析 1、在航头，别墅市场处于发展的上升阶段 （延伸义：高品质的别墅区日趋成熟，一个阶层的生活区域逐步成行） 南汇规划的是