阳光嘉苑商铺销售方案-必读.docVIP

目 录 价格分析 客户分析 推盘方案 排号策略 执行手段 一、价格分析 周边商铺租金返推法：项目周边商铺的租金集中在55-60元/平米，如项目正对面的水果店约45平米，月租金2000元 均价=55-60元/㎡·月×12月/6%=11000-12000元/㎡ 租金返推法所得均价可看作区域均价，没有考虑时间因素和等级因素，仅作参考。项目对面的商铺售价10000-12000元/平米，故本项目的比较售价修正为11000-13000元/平米。详细的租金情况如下： 2.楼盘：周边楼盘综合评价，均价在12000-14000元/平米左右 　 面积（平米） 主力面积（平米） 均价（元/平米） 开间(米) 进深 层高 公摊 定位 备注 雅图丽景 1013 88-150 12000-14000 120-250 7-8 15-19 7.0-8.1 19.6% 招餐饮、超市 招商未成功，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，送2楼购买面积一半的露台面积 668 自由分割 12000-14000 　 7-9 8-12 4 16% 餐饮 正在招商 百佳庭院 2873 50-80 14000 70-120 3.8-7.6 16-18 4.5 23% 不能做餐饮 优惠6%（有6个月的排号期） 1楼 2500 35-50 18000 65-80 2.9-5.4 8.4-11.8 6 15% 酒吧、精品店 6米层高,可做夹层，一次性付款优惠1% 957 40-60 　 50-70 3.05-4.4 14.3 4.5 18% 　 　 万科金色家园在临前锋路的价格为16000-19000元/平米，参照到本项目：17000-18000*0.75=12800-14000元/平米 其6米的层高，可以做夹层，增加了商铺的性价比 开发商的品牌优势 主题商业楼的人气聚集优势等 3．结论： 华油路：均价12500-13500元/平米 前锋路：均价13000-14000元/平米 根据排号情况定价格，3月底制定价格表 二、客户回访分析： 前期积累客户300批，在看了图纸后有80批客户有一次性付款购买意向，占27%的比例 客户对13000元/平米的价格普遍认为偏高。 客户对本项目商铺的开间和进深不太满意，主要是进深太深，影响后期的使用和投资效益 综合考虑：对外宣传均价13000元/平米 三、推盘方案 方案一、华油路清盘就关闭售楼部，待前锋路全呈现后再售 （建议） 华油路商铺开盘时间：正排100%，补排满50%开盘（预计4月中旬，以实际排号情况定） 华油路清盘后关闭售楼部，留咨询电话，再次积累客户资源 方案二、先售华油路，再售前锋路 利用前锋路的价格提升项目均价，排满就开盘 方案三、全呈现再售 关闭售楼部，留咨询电话，积累客户资源 四、排号策略： 开始排号时间：3.18—4.8号 排号方式：对外宣传商铺均价为13000元/平方米左右，不明确具体位置的价格。排号可采用定位置排号方式，即每个商铺正排一个号，后面排该位置的为补号，每个位置补排2个号，正式销售时依次进行选房。这样可以有针对性的对客户进行引导性购买，避免造成个别位置排号量很大，不能有效销售。 排号费：正排5万元，补排2万元（均可退） 付款要求：一次性付款（总房价分两部分付款在签合同时再告之客户） 预计此方案能积累的排号量： 80批×40%（此数据为预计数据，需排号验证）=32批 执行手段 A：执行手段：只开8000元/平米的票+另支付现金5000元/平米(开收据) 销售模式：按总价销售 优惠幅度：前期排号客户优惠1万元/套 销售说辞：开发公司与客户同时避税。 优惠额度：1万元/套×18套=18万元 对均价影响：18万元/957=188元/平米 B针对客户要求按原价开票措施 对排号客户不予优惠 如果按本方案执行，开发公司可以帐面减少5000元/平米×2019平米=1009.5万元的收入。 阳光嘉苑 华油路 前锋路 45-55元/平米 进深：4米左右 面积8-10平米60-70元/平米 进深：8-10米 面积30-40平米50-60元/平米 进深：7-9米 面积30-40平米45-50元/平米