海银财富：10张图带你看上海写字楼市场大全.pdfVIP

海银财富 ：10 张图带你看上海写字楼市场 图 1 ：全球人口与住宅物业高端商业物业总值分布图（2016年 4 月发布 ） 来源 ：第一太平戴维斯研究部、牛津经济研究院 ，海银研究部 亚太地区相比欧美而言 ，高端商业物业总值占比偏低 ，美国仅全球人 简评 ： 口的 5% ，但却占全球高端商业物业总值的45% ，说明未来亚太地区商业物业还 有很大的发展空间。 图 2 ：亚洲写字楼买家构成 （2016年 1-9 月 ） 来源 ：RCA、第一太平戴维斯研究部 ，海银研究部 简评 ：相比美国写字楼买家 “私人投资者 （46% ）+基金 （27% ）”的主要分布 ，亚 太地区的投资反而更多被国外投资者把握 ，未来亚太地区机构和个人的办公楼投资意识有望 觉醒。 图 3 ：上海大宗物业交易成交额 （亿元 ） 来源 ：戴德梁行 ，海银研究部 简评 ：2016 年上海地区大宗物业成交额同比增长高达 129% ，表明上海的物业投资机 会被市场所看好。 图4 ：2016年上海不同物业类型成交面积占比 来源 ：戴德梁行 ，海银研究部 就物业投资而言 ，办公楼投资是主流 ，办公楼的租金、物业费等现金 简评 ： 流收入稳定 ，且具备较好的升值潜力。 图 5 ：全国优质办公楼租金水平 来源 ：世邦魏理仕 ，海银研究部 从全国来看 ，北京和上海地区优质办公楼的租金水平要高于其他城市 ， 简评 ： 能带来更为丰厚的现金流收入。 图 6 ：上海甲级写字楼空置率 来源 ：中原地产 ，海银研究部 简评 ：上海甲级写字楼空置率处于非常低的水平 ，表明存在旺盛的租赁需求。 图7 ：上海各区县土地成交面积 （万平方米 ） 来源 ：上海市国土局 ，海银研究部 核心城区的土地供应和成交量非常小 ，早已进入存量交易阶段 ，在缺 简评 ： 乏大量新增供应冲击市场的情况下 ，未来存量办公楼、商业物业等存在巨大的改 造和升值潜力。 图 8 ：2016年四季度上海地区租赁需求个体区域分布 （Top5 ） 来源 ：办办网 ，海银研究部 根据办办网数据 ，自2015年 Q2 以来 ，徐汇区连续 7个季度在上海 简评 ： 地区租赁需求中的占比排名 No.1 ，表明徐汇地区办公楼租赁需求非常旺盛。 图9 ：上海各主要城区甲级写字楼租金水平 （元/平方米/天 ） 来源 ：戴德梁行 ，海银研究部 简评 ：除长宁区外 ，其他主城区办公楼日租金水平均在 10左右 ，其中徐汇 和浦东地区增长最快。 图 10-1——图 10-3 图 10-1 ：2017年 Q1上海办公物业成交金额 Top10 来源 ：中国指数研究院 ，海银研究部 图 10-2 ：2017年 Q1上海办公物业成交面积 Top10 来源 ：中国指数研究院 ，海银研究部 图 10-3 ：2016年上半年上海地区办公楼大宗交易 来源 ：远洋地产 ，海银研究部 简评 ： 2016年上海写字楼物业依旧是全国最为活跃的投资市场 ，年内共有 38项 大宗交易 ，大虹桥、北外滩和浦东是成交的主要区域。中环以内的写字楼备受青 睐。2016年 10 月 ，新加坡上市公司亚腾资产管理 （ARA Asset Management ），以 200 亿人民币 （约 41亿新元 ）收购上海浦东 “世纪汇广场” （Century Link ），占据整 售项目成交金额榜首。 2016年的其他大单成交包括 ：保德信亚洲三号基金购买北岸长风 E、G栋 ，光 大安石购买 H88越虹广场 ，远洋地产购买东海商业中心 ，山鹰纸业购买滨江国 际广场 6号楼 ，瑞力投资基金购买爱美高大厦 ，国华人寿购买 SOHO 世纪广场 ， 远洋集团购买上海科恩国际中心 ，崇邦地产购买金桥国际商业广场 ，万丈资本购 买中区广场 ，天利控股集团购买朗润商务中心 ，中国投资开发公司购买星外滩 1 号 ，红星美凯龙购买虹桥富力中心 ，七匹狼购买虹桥天街 ，光大安石购买星光耀 广场 ，中融鼎新购买七宝宝龙广场 ，上海人寿购买渣打银行大厦 49%股权等。 松下租赁虹口SOH