汕头市澄海区澄华街文冠路北侧.doc

汕头市澄海区澄华街道文冠路北侧 “三旧”改造项目 改 造 方 案 编制单位：汕头市合华房地产开发有限公司 编制时间：2013年11月16日 根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）、汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见》（汕府办[2010]12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）符五个配套文件的通知》（汕府办[2010]158号）、《汕头市进一步加快推进“三旧”改造实施工作意见》（汕府[2012]75号）以及《汕头市澄海区“三旧”改造项目申报审批操作办法（试行）》（汕澄府办〔2012〕10号）的有关文件精神。汕头市合华房地产开发有限公司通过收购方式收购“广东雄川服饰实业有限公司”及“汕头市澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂”位于汕头市澄海区澄华街道文冠路北侧等国有工业建设用地，整合后进行统一规划建设。改造方案如下： 一、改造地块的基本情况： 1、汕头市澄海区澄华街道文冠路北侧“三旧”改造项目位于汕头市澄海区澄华街道文冠路北侧，总用地面积6596.7㎡（折合9.895亩，具体详见所附用地“三旧”改造定界图），其中：国有用地6596.7㎡（原广东雄川服饰实业有限公司国有工业用地3250㎡，折合4.875亩，土地证号：澄国用（变）第2013051号；原汕头市澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂国有工业用地3346.7㎡，折合5.020亩，土地证号：澄国用（变）字第2004224号及土地证号：澄国用（变）字第2004225号。根据汕头市澄海区城乡规划局出具的《关于广东雄川服饰实业有限公司、澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂厂房“三旧”改造项目规划设计条件书》和三旧有关文件及政策，将该片区整合后进行统一规划建设。 2、上述改造区内的地块及上盖物属“广东雄川服饰实业有限公司”及“汕头市澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂”所有，拟改造地块的房产建筑面积约8400㎡，其土地权属清楚，无存在抵押、查封等情况，具备无争议拆迁条件，汕头市合华房地产开发有限公司于2013年7月19日通过收购方式收购“广东雄川服饰实业有限公司”及“汕头市澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂”的上述国有工业用地，落实收购土地及建筑物补偿款，由汕头市合华房地产开发有限公司作为改造主体，对上述土地实施“三旧”改造建设。 二、规划情况： 拟改造地块6596.7㎡，已纳入汕头市澄海区“三旧”改造专项规划和2013年度“三旧”改造实施计划。改造地块原为工业建设用地，拟改造后土地用途为住宅及配套用地，符合汕头市澄海区土地利用总体规划和城乡建设规划，该片区已完成有关规划设计条件意见书。 三、土地利用现状 上述地块处于汕头市澄海区澄华街道文冠路北侧，6596.7㎡土地全部为国有工业建设用地，地上建筑面积约8400㎡，容积率约1.27，现由广东雄川服饰实业有限公司及汕头市澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂使用，存在缺乏科学、合理的布局和较大的消防、安全隐患，影响周边居民居住环境，且土地利用率低下。 四、协议补偿情况 改造项目系由汕头市合华房地产开发有限公司通过有偿收购“广东雄川服饰实业有限公司”国有工业用地3250㎡、“汕头市澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂”国有工业用地3346.7㎡，合计6596.7㎡，整合后进行三旧改造建设。汕头市合华房地产开发有限公司于2013年 7月19日通过收购方式分别收购“广东雄川服饰实业有限公司”及“汕头市澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂”的上述国有工业用地，收购补偿款已按协议约定履行。 五、土地拟改造情况： 根据区规划局《关于广东雄川服饰实业有限公司、澄海区凤翔锦丰隆塑胶工艺厂厂房“三旧”改造项目规划设计条件书》，上述所收购二幅国有建设用地整体合并后进行三旧改造建设（详见附件5改造项目的规划设计方案及改造效果图），改造后的土地用途为住宅及配套用地。改造项目的配套按照“三旧”改造有关规定配建。 （一）地块规划设计条件如下： 1、用地位置：文冠路北侧、高速公路东侧。 2、用地性质：居住用地 3、实用地面积：A地块（雄川服饰）:3250㎡；B地块（凤翔锦丰隆）：3346.7㎡，合计用地面积6596.7㎡，两地块应合并规划，统一设计。 4、容积率及建筑密度：规划设计为十层至十八层时，容积率≤4.6，计容建筑面积不大于30344.82平方米，同时满足其它条件。 5、建筑密度：主体楼密度≤35%，含裙楼的，可在主体楼建筑密度的基础上增加15%，同时满足其它要求。 6、绿地率≥20% 7、机场侧净空限高：≦111.7米 8、住宅区配套停车面积按不低于总建筑面积的25%设置，建议采用地下车库或机械停车方式。 9、建筑退让距离：建（构）筑物后退让文冠路道路