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【北美购房网】 美国房产投资 100 问，你想知道的都在这 里 现在是美国置业的好时机吗？ 在美国买房，不论是自住或是投资。目前都是一个非常好的时机。我们正 处于上一次价格调整期的末尾，开始逐渐回到上升的轨道。部分市场如加 州等地的房价已脱 47 年的历史数据体现了一些房产市场的几条基本规 律： (1) 12 年轮回：美国房产市场大约相隔 12 年左右有一次大的市场调整 期。 (2) 3 年苦难：市场调整周期持续大约 3 年，这期间美国房价会有较大的 波动、下滑。 (3) 6%长期自然增长：每次地产危机后无一例外会迎来新一轮的房产增 长，但突破自然增长比率的短期繁荣最终会在长期内回归理性。长期看来 美国房产市场有着稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售， 亏钱还并非易事。 中美对城市与乡村的定义有什么不同？ 在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业 集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐， 甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间， 造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城 市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城 市，乡村就是乡村。 在美国，不管是在纽约还是在洛杉矶，没有绝对的城市和乡村的区别，只 有城中心有一个很小的相对集中的地方，其它都是像卫星一样幅射出去的 各个城市和区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、 医院、学校，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事 都涌到市中心去，在自己所居住的区域里都可以办到。这就是中国和美国 最大的不同的地方。 在美国买房子，产权是怎么归属？ 美国是私有财产制，房屋的买卖包括土地，你买房的同时也同时买下了盖 房子的那块地。美国的绝大多少房屋的产权是永久性的，而中国的住宅产 权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。 在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由 买卖和出租，而有居住权的房屋只有一定年限的产权，租售只能通过物业 居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。 美国买房子，由谁来支付佣金？ 在美国房地产买卖时，佣金一律由卖方负担。美国为什么规定由卖主来支 付双方经纪人的佣金，主要是因为在买卖过程中，卖主是取得金钱的一 方，而买主是付钱的一方。在中国正好相反，由买方支付佣金。 中美对于房子的概念什么不同？ 在中国，所谓买房，指的是买公寓房、买新房。而在美国，买房一般是指 二手房，独立房。这里特别要强调的是，美国的独立房，并不是中国人所 说的别墅。虽然有些独立房在外观上和别墅差不多，但美国的独立房中也 有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同 样是独立屋，可以是上千万美金的豪宅，也可以三、五万的破烂房子。 在美国除了独立屋之外，还有一种房子叫康斗，或城市屋，这是一种由两 户以上连着墙的房屋，也可叫做连排房屋。这类连排屋的价值比独立屋低 得多，因为它占有的土地面积比独立屋小得多。当然也要看房子所在的地 点和城市的等级。我们在这里所谓的比较，连排屋比独立屋便宜，是指在 同一地区。在美国房屋的价值取决於两项，土地及建筑物。建筑物随着年 代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。 美国房子的租金回报率高吗？ 在美国加州，房子出租后的毛租金扣掉持有成本和管理成本，净回报率平 均在 3-4%之间。值得一提的是做为投资，租金回报只是一小部分，房屋 价值的增长才是投资者应该关注的。加州活跃的房地产市场是全美房价增 长最快的地区。 在美国该买什么样的房子？ 美国的房子主要有如下 4 种： • 独立屋：就是国内的别墅的概念 • 产权公寓：这里的公寓和国内的公寓概念不同，这里的公寓指买下一整 栋楼，可能有 6 个单元，也可能有 100 个单元，然后统一管理，出租每 个单元。 • 连体公寓：这里的 Condo 就是国内的公寓的概念，就是你买一栋楼的 其中一个单元，Townhouse 就是国内的联排别墅的概念。 • 商用地产 ：就是土地上的房子是作为商业用途的，例如银行、超市、办 公楼等 其中，商业地产受经济大环境影响较大，只适合有经验的投资者；公寓只 适合短期投资者；独立屋是最有投资价值的投资选择，适合于各种类型的 投资者。 在美国该买哪里的房子 如果是自住，要按照你的需求（例如靠近