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1 房地产投资分析 主 讲： 王 望 珍 单 位： 武汉大学土建学院 工程管理系 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2 主 要 内 容 1.导论：房地产、房地产市场与房地产投资 2.房地产投资的环境分析 3.房地产投资的市场分析 4.房地产投资的财务分析 5.房地产投资的融资分析 6.房地产投资的风险分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 3 一、房地产与房地产市场 （一）房地产 1.房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。 （1）不可分离的部分：不仅包括土地上的建筑物、道路、停车场、水电设施等，也包括土地上的树木及苗圃等。 （2）房地产也称不动产，不动产是指内生于不动产所有者的法律权利、权益和利润，也就是说拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和使用土地的权利。 第一章 导论 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4 2.房地产的特点 （1）物理特征 1）不可移动性； 2）异质性； 3）不灭性。 （2）经济特征 1）稀缺性； 2）经济寿命长； 3）增值性； 4）位址。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5 （二）房地产市场 1.概念 （1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。 （2）广义的市场： 一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 6 2.房地产市场的特点 房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。 （1）价值量大； （2）政府干预； （3）感觉； （4）愿望； （5）心理效用。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 房地产市场博弈各方 7 王望珍 在下列情况下，哪种情形对金融机构最有利： 1、房价上升； 2、房价下降； 3、房价相对稳定。 消费者 银行 开发商 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8 3.房地产市场的分类 现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。 （1）房产市场 按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场 从供房时间分：现货市场和期货市场 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 9 （2）地产市场 一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。 二级市场：即城市地产转让市场，指土地