一)成本法估算房屋的价值.docVIP

一）、成本法估算房屋的价值 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的基本公式为： 建筑物价格 = 建筑物重置价格 - 折旧 = 建筑物重置价格×成新率 1、开发成本 估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下： ⑴建筑安装工程费 建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。 ⑵勘察设计和前期工程费 前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2 ⑶基础设施建设费 包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2 ⑷公用配套设施建设费 包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2 ⑸开发过程中的税费及不可预见费 包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2 ⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即： ⑴ + ⑵ + ⑶ + ⑷ + ⑸ =350+35+18+28+28= 459元/m2 2、管理费用 主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m2 3、投资利息 以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为： [1+2]×[（1+i）0.5-1] =[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m2 4、销售费用 销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为： （459+37+14）×3%≈15元/m2 5、销售税费 销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为： [1+2+3+4]×5.5% =[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m2 6、开发利润 开发利润以上述1项、2项、3项、4项之和的15%计算。开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。目前博白县房地产开发市场平均投资利润率取15%,故其开发利润为: [1+2+3+4+5]×15% =[459+37+14+15]×15% ≈79元/m2 7、建筑物重置单价 1+2+3+4+5+6 =459+37+14+15+29+79= 633元/m2 7、 m2 （二）、成本法估算新开发土地的价值 求取土地的成本法是求取估价对象在估价时点的土地新开发价格，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 求取土地的成本法的基本公式为： 新开发土地价格 = 取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 1、取得待开发土地的成本 依据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市场资料，经综合分析，确定取得待开发土地的成本为：400元/m2。 2、土地开发成本 依据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市场资料，经综合分析，确定土地开发成本：240元/m2。 3、管理费用 管理费用取“取得待开发土地的成本”与“土地开发成本”之和的8%为：51元/m2。 4、投资利息 投资利息以上述1项、2项、3项为基础计算，土地开发期按半年计算，投资利息采用现行银行一年期贷款利率5.58%，假设第1项费用在开发期初一次投入，第2项、第3项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为： （1）、第1项费用利息： [1]×[（1+i）0.5-1] =[400]×[（1+5.58%）0.5-1]≈11元/m2 （2）、第2、3项费用利息： [2+3]×[（1+i）（0.5/2）-1] =[240+51]×[（1+5.58%）（0.5/2）-1]≈4元/m2 （3）、投资利息为： （1）+（2）=11+4=15元/m2 5、销售费用 销售费用以上述1项、2项、3项、4项之和的3%计算为： （400+240+51+15）×3%≈21元/m2 6、销售税费 销售税费以上述1项、2项、3项、4项、5项之和的5.5%计算为： （400+240+51+15+21）×5.5%≈40元/m2 7、开发利润 开发利润以上述1项、2项、3项、4项、5项之和的15%计算。开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润。目前博白县房地产开发市场平