江西南昌·青云谱服务外包产业园优联中央广场商业中心项目前期策划提案.docVIP

关于在南昌市青云谱区广州路口投资兴建青云谱服务外包产业园（优联中央广场商业中心）的前期策划提案 ——致力于以呼叫中心为平台的服务外包、创意产业、高新技术、软件开发、低碳高科、总部经济产业的聚集提供一个环境最舒适、配套最完善、交通最便利、服务最周到的写字楼宇产业园和高尚商业居住中心区 江西南昌·青云谱服务外包产业园 优联中央广场商业中心项目前期策划提案 江西优联汽车产业投资发展有限公司 2010年7月7日 江西南昌·青云谱服务外包产业园 优联中央广场商业中心项目前期策划提案 目 录 第1章、南昌市市场环境分析 第2章、青云谱区商业调研与分析 第3章、南昌市写字楼市场概况 第4章、南昌市目前写字楼分布概况 第5章、南昌市写字楼未来发展趋势 第6章、项目的SWOT分析 第7章、项目选址、建设内容与规划 第8章、项目结论和建议 第9章、附件 　　 第一章 市场环境分析 宏观环境 一、城市概况 1、南昌印象：江西省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，全国35个特大城市之一。地处江西省中部偏北地区，赣江、抚河下游，鄱阳湖滨。王勃《滕王阁序》概括其地势为“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”。南昌国土面积为7402平方公里，其中市区面积617平方公里，共辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区五区。建成区面积65平方公里，总人口490多万人。 2、交通网络：京九线中段最大的中心城市和综合型交通枢纽，区位优势非常突出。105、316、320等三条国道交汇于此，浙赣线与京九线在南昌形成钢铁quot;十字架quot;，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。公路交通里程达2847.33公里，汽车站27个，货运配载市场3个，立式码头25个，泊位67个，港口年吞吐能力在800万吨。民航可直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等２８个城市，全年起降１.１万架次。道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区。 二、区域经济环境 1、经济概况： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2001年至2005年全市ＧＤＰ的年均增长速度达到14．9％，2005年更是保持良好的经济增长势头，首次突破1000亿大关。最近几年来GDP增长幅度一直位居中部六省前列。 2、三大产业产值： 2004年至2006年上半年南昌市三大产业值同时稳步增长，增长势头令人欣喜；同时三者之间的比例也是随着变化，第三产业的比例逐年增加，将会成为南昌市未来发展的主力支撑点。 政府的规划 中心城区总体规划 ： 远期规划：2003年11月6日，南昌市规划委员会审议通过了《南昌市2003年－2020年城市总体规划》。《规划》提出，到2020年，南昌城市实际居住人口将达到350万，城市建设用地从2002年的165平方公里扩大到350平方公里；集中形成“一江两岸、一核五区、沿着赣江、两头延伸、多点多组团推进”（含一个中心城，五个外围城市组团）的格局部署。 从区域分布来看，南昌市发展呈南--西北走向的弧形发展趋势，赣江北岸的昌北成为南昌扩张的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政协几套班子迁至昌北红谷滩后，红谷滩成为南昌市的新中心,青云谱区成为城市副中心，为把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在筹划环南昌的高速公路，使大昌北形成一个150平方公里的新城区。 规划分析： 首先，由于赣江的穿市而过，老城区的扩张无疑首当其冲，向正北，是赣江两大分支，是一条绝路，而昌北--红谷滩其区位优势（指大交通）明显，上北京，下广东、东到上海、福建和浙江都很方便。 其次，朝向东南的几大园区阻止了城区向东南推进的可能，而昌北不存在着这方面的限制。 但从长远来看，为了更好的做好城市的协调发展和功能布局，未来几年南昌的发展中心将是整个青云谱昌南片区的建设，这必将带动整个南昌的发展已是大势所趋。 青云谱昌南板块：已经形成以城市市场文化产业资源为核心的新兴中心区，住宅类地产大举进驻。大型的商务地产项目也接踵而至，一些商业地产项目如国贸广场、玉河明珠等中高档写字楼，这将使青云谱初具CBD中心区楼宇经济的雏形。到时将进驻的商业态基本上要围绕银行、风险投资、基金、证券、金融租赁以及保险等形成关联度很高的“产业链”。青云谱做为南昌城市新组团的相继崛起，不仅孕育了巨大的商机，也引领着新的投资领域和市场的资本流向，从这个意义上说，城市新组团的诞生也考验着投资者的魄力和敏锐的眼光。 微观环境 房地产状况 ① 社会固定资产投资： 04年 05年 06年上半年 社会