契约不足与干预缺位_小区物业治理困境的思考_邹宗根.pdfVIP

第 卷第 期 井 冈 山 大 学 学 报 （社会科学版） 34 4 Vol． 34 No． 4 年 月 2013 7 Journal of Jinggangshan University （Social Sciences ） Jul． 2013 文章编号： （ ） 1674－8107 2013 04－0070－05 契约不足和干预缺位：小区物业治理困境的思考 邹宗根 （南开大学周恩来政府管理学院，天津 300071 ） 摘 要： 城市小区物业管理面临着合同难以履行， 双方权益难得保障的双重困境， 结果造成物业管理公 司和小区业主 “双输” 的局面。 究其缘由， 核心问题是契约精神不足和有效干预缺位造成报复性的违约与对 抗， 加剧权利与义务的失衡， 引致小区物业管理系统崩溃。 重构契约和实现有效的干预， 平衡物业公司与小 区业主间的利益关系， 促进小区业主间邻里秩序的形成， 实现共同治理， 是城镇化中实现小区物业管理良性 发展的重要途径。 关键词： 小区物业；契约；干预；治理 中图分类号： G931 文献标识码： A DOI:10．3969 ／ j．issn．1674－8107．2013．04．012 城镇化的快速发展， 分地块楼盘的开发方式 共同承担管理和服务成本， 这已经成为我国城市 造就了大批的新兴居民小区， 小区物业管理也随 居住区管理的基本模式。 原有的政府包干的管理 之发展，较好地改善了居民的生活品质。 但近年， 模式随之打破， 公共物品供给的部分责任随之转 小区物业公司与业主间的矛盾问题凸显， 严重地 移给了小区业主群体，为了提高管理效益，物业管 区还出现了小区物业撤离的状况， 形成小区物业 理的市场化也随之应运而生。应当说，这客观上适 管理真空的现实困难， 严重影响小区居民的正常 应了现代社会快速发展，提高运行效率，提升生活 生活。思考分析小区管理的问题，从经济学的角度 品质的要求； 但是， 小区物业管理的制度基础不 看，其关键问题是合同履行的问题；从法学的视角 牢、 合同契约精神不足和有效干预缺失等使其经 看，其重点问题是法律法规执行的问题；从公共管 常陷入业主与物业公司长期对抗的双输困境，最 理的角度进行分析， 其核心问题是领域分离后的 终可能导致物业公司撤离而小区陷入无人管理的 契约不足和传统威权消散后的干预不足。 小区是 尴尬局面。虽然管理模式发生了较大的变化，但是 社会生活的细胞单位， 关系到基层治理的稳定与 小区物业的基本公共属性并没有发生本质上的变 和谐， 破解物业管理的难题实际是改善基层治理 化， 物业的公共性与管理的私有性之间存在较大 的重要抓手，是政府实现城镇良治的重要环节。 的障碍。 小区物业主要的管理空间集中于业主私人空 一、小区物业的“公地悲剧” 间外的所有区域， 主要的管理内容是私人事务外 小区物业管理是适应传统福利住房制度调整 的公共事务，这就形成了典型的“公地”或“公共池 和“单位”、“街居”管理体制改革需要而产生发展 塘”。 正如哈丁（Garrett Hardin ）所指出的，牧羊人