2011年 房地产法.ppt

三、教材和参考书目 1.程信和、刘国臻编著：《房地产法》，北京大学出版社2010年9月第二版，国家“十一五”规划教材。 2. 李延荣、周珂著：《房地产法》，中国人民大学出版社2008年7月第三版。 3. 金俭主编：《房地产法学》，科学出版社2008年年3月版。 4. 陈耀东主编《房地产法》，复旦大学出版社2009年10月版。 5. 吴庆宝主编：《民事裁判标准规范》，人民法院出版社2006年1月版。 四、我国房地产立法的总体评价 （一）立法新 现行立法1990年以后出台。 （二）繁杂 从建国到现在房地产立法文件上千个。 五、如何购房 （一）房地产的两大价值（功能） （二）购房的目的性 （三）风险防范 2004《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 2005《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》 物权法司法解释有两个： 1、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 2、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 7．政策文件 3.特征 （1）权利的派生性 （2）客体的有限性 （3）目的的特殊性 （4）取得的法定性 （5）使用的期限性 二、国有土地使用权的取得、变更和终止 1.取得 2.变更 3.终止 第三节 农民集体土地所有权 一、农民集体土地所有权的概念和特征 1.概念 2.特征 （1）权能的不完整性 （2）主体地位的不平等性 （3）权能的可分离性 （4）转移中的单向流出性 二、农民集体土地所有权的范围 1.宪法 2.法律： 土地管理法、民法通则 3.规章：《确定土地所有权和使用权的若干规定》 三、农民集体土地所有权的行使 1.立法规定 2.村民委员会 第四节 农村土地承包经营权 一、农村土地承包经营权的概念 二、农村土地承包的原则 公开、公平、公正。 三、家庭承包 1.发包方的权利义务 2.承包方的权利义务 四、承包经营权的流转 五、其他方式的承包 六、农村土地承包经营权制度存在不足与完善 1.不足：（1）缺乏竞争；（2）流转制度不健全；（3）期限。 2.完善 第五节 关于土地发展权 1.问题的提出 2.国外制度设计 （1）《民法通则》78条第三款：“ 按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。” （2）按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。 （3）最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第92条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。” 3.房屋共有的优先购买权的特征 （1）由法律直接规定； （2）请求权； （3）期待权； （4）附条件形成权。 4.适用条件 （1）共有关系存在（我国必须是按份共有，共同共有必须是一个整体或配套使用）； （2）在同等条件下（何为同等条件）； 解读：最高法院2009.6.22关于房屋租赁司法解释第24条。 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： (一)房屋共有人行使优先购买权的; (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的; (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 （3）一定期限内。 5.冲突与协调 第11条规定：“公用建筑面积分摊计算……各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应当合理分摊的公用建筑面积。” 成立要件主义认为，房屋权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记之后才能认为是完成产权的转移或者权利的设立；未经登记，则对房屋交易的权利受让方来说只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。 对抗要件主义认为，房屋是一种特定物，其产权的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步，即在登记之前权利就已经转移或者设立，登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记完成之后才能受法律的全面保护。 上述三种模式，德国法模式和托伦斯模式比较严密，而法国法模式则有明显的漏洞。例如，对同一宗房屋先后存在两个买卖合同，先存在的未经登记，在当事人之间仍然有效；后存在的经过了登记，不但在当事人之间有效，而且对任何人均可主张有效。按照法国法的观点，后一个受让人完全享有房屋产权，对包括先一个受让人在内的任何人均可主张权利，先一个受让人无权抗辩。同样，按照法国法的观点，先一个受让人也享有房屋产权，但无权对后一个受让人主张权利。这就表明，