年赣州逸豪项目策划推广执行方案.docVIP

逸豪项目策划推广执行方案 第一部分 市场调研 一、市场分析 （一）赣州房地产开发现状 以下是赣州市章贡区1—6月份的房地产开发状况统计： 指 　标 单位 1-6月 比上年同期增长（%） 地产开发投资万元158450 59.9 内资万元146473 62.6 国有投资万元9683 209.7 有限责任公司万元65114 181 私营投资万元64453 14 港澳台投资万元7828 46.2 外商投资万元4149 31.4 房屋施工面积平方米4138436 34.1 新开工面积平方米2138058 -11.9 房屋竣工面积平方米450623 -- 商品房销售面积平方米1177458 -- 现房销售面积平方米209671 -- 期房销售面积平方米967787 -- 商品房空置面积平方米89760 -- 商品房销售额万元154777 -- 截至2006年7月31日，赣州市房地产开发投资完成18.65亿元，增长61.5%；商品房销售面积138.9万平方米，销售额18.54亿元，分别增长1.24和2.21倍。 1、地段与区域： 经调查，赣州市目前正在开发的房地产项目共计四十余个，其中35%的项目分布于老城区（主要分布于滨江大道），27%的项目分布于站北区，19%的项目分布于水南新区，16%的项目分布于黄金开发区，另有3%的项目分布于其它郊区地带。 从图表中我们可以看出，站北区房地产行业发展极其迅速，已在整个赣州房地产市场舞台上饰演了重要角色。 2、户型与面积： 经调查，赣州市房地产开发由于传统居住习惯的影响，各项目均以三房、四房为主打户型。 三房户型中，115～130㎡的户型占40%，131～145㎡的户型占52%，146㎡以上的户型占8%。 四房户型中，140～155㎡的户型占67%，156～170㎡的户型占28%，170㎡以上的户型占5%。 3、 售 价： 据调查所知，赣州的许多房地产项目销售的均价已经超过2000元/㎡，甚至接近3000元/㎡，只有站北区项目的售价至今未突破2000元/㎡。通过具体分析，在已出价格的项目中，均价为2000～2500元/㎡的占48%，均价2501～3000元/㎡的占35%，另外17%的项目均价在2000元/㎡以下（主要以站北区项目为主）。 4、 项目规划 “国六条”及其细则的出台，对全国各地的房地产市场都产生了或大或小的影响。而“国六条”要真正对赣州楼市产生影响还应该是在赣州的地方执行细则出台以后在细则出台之前，商在小心翼翼的等待。 时刻关注“国六条”赣州执行细则的出台，做好在下期规划中推出小户型的准备。 这些项目包括：章江豪园的二期、三期住宅；滨江·爱丁堡的二期住宅；黄金时代的第2批、第3批地块项目等等。 部分楼盘已动工，规划方案不受新政影响。 这些项目包括：锦融·望江景城、五洲花苑、瑞景苑、以及锦辉佳苑的一期。但是这些项目，除锦融·望江景城外，都在观望中，迟迟未出价格。 面对一方面限制了土地资源的供应另一方面作为可能出现大房型减少、高档住宅减少的局面，《站北区控制性详细规划》出台以交通换乘中心为主，商务、居住、教育和谐发展的城市精品社区对赣州楼市来说，站北区充满活力，前景诱人。东环路与五洲大道之间赣州宏建房地产有限公司宏建花园23000㎡ 项目规模普遍较小，未形成良好的居住氛围。 项目多数位于五洲大道及其附近，分布甚为集中。 项目周边配套不齐全，教育、购物、娱乐设施极其缺乏。 项目内部配套也不完善，基本没有会所、幼儿园。 品质不高，没有品牌项目。 无区别于周边其它项目的个性特色。 （三）需求分析 在7月份我们针对有购房要求的客户做过一个市场问卷调查，调查显示： 1、面 积 37.4%的受访者需求的建筑面积为120~140㎡；25%的受访者需求的建筑面积为90~120㎡；25%的受访者需求的建筑面积为140㎡以上；另外，12.5%的受访者需求的建筑面积为90㎡以下。说明，赣州市民还是更加偏好于居住建筑面积为90㎡以上的户型。 2、价格VS地段 当问及“购买住房，您最看重哪个因素？” 时，分别有31.25%的受访者选择了价格与地段，其次，分别有12.5%的受访者选择了户型结构、周边配套与小区环境，另外有6.25%的受访者选择了升值潜力，而对于物业管理，受访者均表示各小区都差不多，没多大关系。 当问及“根据赣州市目前的房价，您会选择何种价位的住宅时？”，43.75%的受访者选择2000元/㎡以下，37.4%的受访者选择2000~2500元/㎡，12.5%的受访者选择2500~3000元/㎡，6.25%的受访者选择3000元/㎡以上。 一般情况下，如果实际价格是购房者心理预算价格的1.4-1.5倍时，购房者就会觉得太贵而放弃购买该房产。但如果实际价格