年四川水韵香洲营销推广计划.docVIP

+水韵香洲营销推广计划 项目定位 任何一种商品在激烈的市场竞争中没有自己正确的位置，盲目的进行推广销售，必然将遭到市场的冷遇。古人云：知己知彼，方能百战百胜。房地产作为一种特殊的商品，更应该确定好在市场中的定位，清楚的认识市场，充分了解市场的需求和竞争压力，然后结合市场与自身的独特优势，作出正确的市场定位，才能赢得市场的亲莱。 由于地区偏远，人民的意识还比较落后。在巴中房产市场上没有好产品，市场提供的是仅仅满足居住要求的产品，开发商的素质也是参差不齐；同时消费者的消费意识还处于一个较低的水平，对房产的要求还很低。随着经济的不断发展，人民的消费水平不断提高；加上近年来地方政府加快城市建设力度，使巴中的房地产业得到了极大的发展。同时一线城市开发商开始进驻巴中，带来他们先进开发理念和产品，必然加剧了市场的竞争。据不完全统计，巴中明年将有100万方房产集中入市，可见明年是巴中房产的竞争年。那么在激烈的竞争环境下，我们就必须作好准确的市场定位，找准市场的最佳切入点和时机，确保项目的成功销售。 项目的基本情况 开发商：洲五房地产开发有限公司 本项目是该公司第一个开发项目，相对开发经验不足。 地址：中坝干道 根据规划未来的体育馆将落址于中坝，其未来的开发前景较好，但地势低，以前是城市垃圾堆放点，人们对中坝的认同度还很低。目前中坝干道处于建设中，路况较差。 占地面积：31260㎡ 建筑面积：72667㎡ 其中：住宅56486.6㎡，会所配套2729.8㎡，车库6374.6㎡ 车位：200个 户数：474户 区域定位——城市发展方向 目的 在市场竞争环境中，把项目放在区域有利的大环境中，有利于项目与其它区域项目的竞争，从而得到一定的提价空间，并促进项目的销售。 中坝情况 中坝地势低，有过淹没的历史，曾经还是城市垃圾的堆放处，市民对本区域的认同度较低，这也是本区域没有得到热捧的原因，对本项目是极为不利的。目前本区域只有少数建成和在建项目，区域内的市政设施相对落后其它区域（如：老城区、江北广场一带），无大型生活配套，还没有形成浓厚的居家氛围。 但中坝地块特色独特，两面临河，呈半岛状；且根据市政规划，中坝将是一个新兴的城市副中心。未来的市体育馆将落址于此，且是高速道路的入口，连接中坝干道进入市区。显然，中坝将作为巴中市未来各种商业展览及演艺中心，是城市迎接宾客的旗帜，是城市发展的方向，具有极大的升值空间，这本项目价值的提升的重要背景。 推广执行方案 概念宣传 城市发展方向——以中性化口号，不引起和其它区域的冲突，淡化地段和市政配套概念，强调城市规划和区域的发展前景。 半岛新城，水岸人家——半岛是中坝区域本身的地理特质，炒作其独特地貌及原生态环境，淡化市民对中坝的原始印象，使其重新认识中坝，了解中坝。 主题概念定位——水岸有“氧”精致生活社区 巴中房地产住宅开发已经上升到第二代产品开发时代，开始强调社区景观、配套，注重产品本身的价值，在众多的产品中怎样才能独树一帜呢？那么就可以在注重产品的同时，为消费者营造一种健康的水岸生活方式。 我们认为“新的生活方式”应该是这样的： 追求生命的价值与生活的幸福统一； 追求人文与自然的和谐； 洋溢生命激情的有“氧”生活； 人与人友好的交流和沟通； 建筑是没有生命的，赋予建筑独特魅力是一种积极向上的生活方式。有“氧”生活是对区域规划的阐述，也是对项目概念价值的提升。 市场分析 长远来看项目所在区域中坝是一个极有发展潜力的新兴开发地，目前市政配套及生活配套还不成熟，区域内的居住氛围还没有形成，市政规划实施将影响整个区域的发展前景。但我们可以看到，已经有一批市场的开拓者在本区域取得了较好的成绩，大正苑已有部分业主入住；东方鑫村还在继续进行开拓；最重要的是中坝干道已经开始施工，本区域的配套将逐步完善、生活将越来越方便，将吸引更多的人认识和了解本区域，增值前景是乐观的。 直接竞争对手 距本项目最近的是东方鑫村，东方鑫村较长的开发周期，在巴中有一定的知名度，目前仍然处于开发中，虽然其产品不具有太大优势，但占据了有利的地段，将对本项目造成一定的影响。 桑圆坝由于规划的原因一直没有实施开发，根据调查该区域明项目年将有数个上市，与本项目同处于一河段，且有老城作为依靠，将对本项目构成直接的竞争。 间接竞争对手 老城及江北新城的部分项目是本项目的潜在竞争对手，江北新城目前已经有个别项目上市销售（如：天通名城、红泰城市花园等），开发的主要以高价位的产品为主，在目标客户的选择上和本项目有一定的区别。老城区开发地块多数面积小，难以形成规模，但拥有完善的配套和便利的交通，将对本项目造成一定的影响。 回风及南坝目前在价格上于本区域处于同一个水平上，对本项目将造成潜在的威胁，以较低的价格拦截目标客户。 竞争项目情况 项目名称 项目地址 占地面积 建