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农村房屋自由流转的法律障碍及出路——从“城里人买农村房首次获判有效”案谈起 ⑧清华法学; 农村房屋自由流转的法律障碍及出路 从城里人买农村房首次获判有效案谈起 钱明星唐勇 摘要首例城镇居民购买农村房屋获判有效案,并未突破惯例,而是仍然遵循了法律法规对该 种交易的禁止.前述禁止性规定,属于公法对私权的限制,是否应该及如何动作,需要跳出私法的逻 辑范畴,直面该限制之公共政策本身.该公共政策的根源是我国土地制度的城乡二元结构,体现的是 集体土地的社会保障功能,维持的重要壁垒是户籍制度.当前,我国社会正面临着巨大的社会变迁, 包括农村城镇化和城乡一体化在内的国家战略,正在逐渐冲破城乡二元结构或以此为目标;也因此, 该公共政策的逻辑基础也已发生变化.本文解释了当前农村出现农民或农民集体改变集体用地用途现 象的原因,通过土地发展权制度在美国的形成和演变,勾勒我国集体土地外部性实现的轮廓.本文也 尝试提出破除用途管制的新集体土地利用方式,并对小产权房等问题的解决提出了建设性意见. 关键词集体土地用途限制正外部性土地发展权 引言 1989年3月31日,村民陈某与城镇居民马某签署房屋买卖合同,以2.1万元价款,将其 宅基地上房屋之北房3间卖与马某.马某向有关部门缴纳了相应契税,并于1994年11月, l2月先后经房屋所在地村委会,乡政府审批后,于1996年取得市房地产管理局颁发的房产 证.2007年6月,陈某以农村宅基地不得向城市居民出售,双方签订的房屋买卖合同违反了 国家法律规定为由,向法院起诉,要求确认双方签订的房屋买卖合同无效,并要求马某腾退 钱明星,北京大学法学院教授. 唐勇,北京大学法学院2007级博士研究生. ? 43? ⑩清华法学2009年第5期 房屋. 一 审法院认定,马某属城镇居民(而)购买农村房屋,虽当时系双方自愿,且马某购 买后在院内增建了房屋居住至今,然地上房屋之买卖涉及土地使用人之变化,故亦不能排除此 房屋买卖违反法律法规之性质.双方买卖……房屋之行为应属无效.[1]二审法院则认为,确认 本案马某与陈某的合同有效更为适宜.理由如下:(2]①按照我国法律规定,城市居民购买农村 房屋的行为一般应当认定为无效,但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合判断. ②本案中,双方签订的房屋买卖合同已经过房屋所在地乡镇府的批准,此后,马某取得了该房 屋的产权证并于2005年3月27日将户口迁入本案诉争房屋所在地,在十几年的时问中,马某在 诉争房屋实际居住并对该房屋形成了稳定的占有关系,应予维护.③陈某签订买卖合同并实际 履行后,在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下,要求确认合同无效,有悖诚实信用原则. 据此,二审法院对陈某要求确认买卖合同无效并要求马某腾退房屋的诉讼请求均未予支持. 上述案情及审理结果,媒体报道谓法院突破以往审理农村私房买卖一般认定为无效的惯 例,城里人买农村房首次获判有效.[3]本案(下文谓本案皆指称城里人买农村房 首次获判有效案)与此前引起广泛关注的宋庄画家村案本质上应属同一类型,都属于 农民私有房屋交易纠纷,但判决结果却不相同,由此,从法教义学角度对其加以分析自不可少. 同时,本案二审法院突破惯例,认可或一定程度上认可城镇居民购买农村房屋行为的效力,其 法政策意义亦值发掘.限于篇幅,本文拟主要从法政策角度,探讨目前继续以禁止方式处理农 民私房及小产权房问题是否合理,以及有无变通方式解决目前僵持不下的农村房屋流转问 题乃至耕地流失问题. 案例评析及其延展 (一)本案二审法院改判理由分析 本案二审判决既是突破以往惯例,就需要究其缘由.将本案案情与宋庄画家村案[4] 稍做比较,[5]不难发现以下相似之处:①二者同属居民购买建于宅基地上的农民私有房屋,[6] [1]北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第10198号判决. [2]参见北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第09544号判决. [3]城里人买农村房首次获判有效,载《北京晨报》2007年9月2913,第4版;城里人在农村买房 首判有效,《共产党员》2007年11月(下). [4]北京市通州区人民法院(2007)通民初字第1031号判决;北京市第二中级人民法院(2007)二中民 终字第13692号判决. [5]本文仅选取宋庄画家村案作为代表性案件与本案作比较,从笔者目前收集的案件来看,属此影 响最大,各界讨论最为充分,作为个案其也基本涵盖了居民购买农民私房情况的要点. [6]宋庄画家村案卖方马某在买卖合同签订前已经农转非,由农村户口转为城镇居民户口,但未 明确其母吴某(先参加诉讼后撤回起诉)是否也变为城镇居民或本来就是城镇居民,判决中也只提及卖方马某 继承取得房屋权利,同样未明确其母对该房屋的权利.笔者揣测,其母吴某可能仍为农村户口,以户为单位