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L/O/G/O 个人住房贷款 唐青青 2013.12.02 主要内容： 个人住房贷款定义 个人住房基本知识 个人住房贷款基本流程 其他 4 1 2 3 个人住房贷款含义解释： 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。 个人住房贷款分类（一） （1）按照资金来划分，个人住房贷款一般可分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。 a.自营性个人住房贷款也称商业性个人住房贷款，是由商业银行向借款人发放的用于购买各类型住房的贷款。 b.公积金个人住房贷款，资金来源于城镇职工缴纳的住房公积金。 c.个人住房组合贷款，是指上述两种贷款的组合。 （2）按照住房交易形态划分，个人住房贷款也可以分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。 a.新建房个人住房贷款，俗称一手房贷款，是指银行向符合条件的借款人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。 b.个人再交易住房贷款，俗称个人二手房贷款，是指银行向借款人发放的，用于购买在住房二市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。 c.个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的 个人住房贷款。 个人住房贷款分类（二） Tip：关于“按揭” “按揭”一词是英语“mortgage（抵押）”的粤语音译，多见于港澳台地区，中国大陆的法律并无按揭这一规定。 根据《城市房地产管理法》和《担保法》对抵押的规定，按揭具有房地产抵押及分期还款两层含义，是指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买住房或商用房，并以其所购产权房为抵押物，作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。 个人住房贷款基本知识——贷款金额 按照中国人民银行及银监局的相关规定，购房贷款（首套房）最高不超过房价的70%，即购房者至少要准备30%的首期付款。（二套房按揭首付最低比例为60%） 在这个幅度内，如何确定贷款和首付款的比例搭配，则要根据购房者自己的现实能力、未来收入等情况综合考虑。 对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的,自筹资金比例最低为20%。 个人住房贷款基本知识——贷款利率（1） 贷款利率分为浮动利率和固定利率 浮动利率房贷，指房贷利率采取浮动制，贷款利率根据央行的基准利率变化及时调整的人民币个人住房贷款，目前比较普遍。 固定利率房贷，则指的是在一定期间内，不管国家如何调整利率，贷款人只根据贷款合同中规定的贷款利率支付利息。 个人住房贷款基本知识——贷款利率（2） 浮动利率房贷： 贷款利息按照浮动利率计算的，银行贷款利息调整后，贷款利息计算的利率水平也随之调整。当然，无论如何计算，对已支付的利息差没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整。 一般有三种形式： （1）银行调整利率后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行、浦发银行等）； （2）满年度调整，即每还满一年调整执行新的利率（中国银行）； （3）双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。 2013贷款基准利率 个人住房贷款基本知识——贷款利率（3） 人民币个人贷款基准利率（2012年7月6日起执行新利率） 单位：年利率（%） 项 目 调整前利率 调整后利率 一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.85 5.60 六个月至一年（含一年） 6.31 6.00 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.40 6.15 三至五年（含五年） 6.65 6.40 五年以上 6.80 6.55 个人住房贷款基本知识——贷款利率（4） 关于2013年商业性住房贷款利率的下限： 经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面开放金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但商业性住房贷款利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。 个人住房贷款基本知识——还款方式 （1）一次性还清本息，该方式比较少见； （2）等额本息，该方法比较常见，就是每月以相等的金额偿还本息，每次数额明确，便于购房者安排收支，适合未来收入稳定的购房者；【一般银行默认该种方法】 （3）等额本金，就是每月等额偿还本金，利息按月计算，这种方法的利息总支出会比第二种少，但是前期还款压力大。 个人住房贷款基本知识——贷款期限 个人住房贷款的最长期限为30年，购房者可以提前还款，不过需要向银行提出书面申请，征得银行同意。 对于房贷年龄限制： 一般情况下：大多数银行规定男性最高贷到65周岁，女性 60周岁，不同地区不同银行不一样（比如苏州浦发则为男性70周岁