第11章 城市住房管理.pptVIP

第11章　城市住房管理 映射中国高房价的影视作品 80后， 90后，你的房子在哪里？ 80后，90后，你的房子在哪里？ 11.1　城市住房问题 当前住房供应紧缺与居民要求改善居住条件的矛盾仍然是世界各国普遍面临的问题。 是否拥有住房是全世界公认的一项人权，《人居议程》呼吁各国政府应“保护并确保适当的住房权逐步充分实现”，并制定了政府应该贯彻执行的具体政策，明确了政府的责任。 各国和地区政府为了解决住房问题，实行了各种政策，并大都制定了住房发展计划。 同时为了提高中低收入阶层的购房能力，不少国家还设立了专门的住房金融机构来提供资金支持，如美国的联邦抵押货款协会，英国的建房社团，加拿大的住房抵押贷款金融公司，新加坡的中央公积金局等，这一系列致力于住房发展的措施有效地改善了各国的住房状况。 11.2我国城市住房问题与住房制度改革 一、我国城市住房问题及其成因 住房制度改革作为我国城市改革中的一项重要内容，深刻地影响着城市社会经济的发展和人民群众生活水平的提高，长期以来一直受到各方面的高度关注。 从新中国建立以后直至1980年以前的我国城镇住房制度可称为“旧住房制度”， 1980年以后，在渐进式改革中所逐步摸索和确立的城镇住房制度则可称为“新住房制度”。 11.2我国城市住房问题与住房制度改革 一、我国城市住房问题及其成因 1.旧住房制度的特征 长期以来，我国实行的是计划经济体制，住宅不被认为是一种商品，因此不能进行自由买卖和租赁，也不存在住房市场； 住宅的建设和配置都要按照计划执行，其他因素无法介入。所以，旧住房制度的特征可以概括为：低租金、广覆盖、国家统建、行政分配。 （1）低工资前提下的低租金 在世界上绝大多数国家，住房支出都是家庭消费性支出中最主体的部分，一般要占到总支出的1/5～1/3。 据联合国住房指标调研项目显示：在1991年，世界各国的平均房租占生活支出的比重为18％。 在我国，未进行房改之前的城市公有住宅一直都是在较低工资水平的前提下以极低的租金向居民出租。 20世纪80年代中期，全国的住宅使用面积月租金平均只有0.13元/平方米，这使得住房支出在城市居民的消费支出结构中所占的比例几乎到了微不足道的地步，甚至随着收入水平的提高而向下滑落。到了1989年，这一比例仅有0.7％。详见表。 表我国城镇居民家庭消费结构的变化 （2）广覆盖基础上的泛福利 在旧住房制度下，住宅成为一种近乎纯粹的福利品被国家统包统揽，只要是具有城镇户口的国家机关和国有企事业单位的正式职工，都享有从单位要求分配住房的权利。 当然由于各个地方、部门和单位的经济能力不同，真正能兑现这个权力的人群仍然远小于应该享有的总体，以至于普遍出现了住房困难问题。 换句话说，这种泛化到几乎每一个人的福利，虽然覆盖很广，实际效能却很低。 （3）国家统建。 住宅建设作为一项固定资产投资，纳入国家的基本建设计划之中，由国家通过财政拨款的方式进行集中统一建设。 而住宅作为一种“非生产性建设”，自然而然地被置于不重要的地位，竞争不过那些具有直接经济效益的“生产性建设项目”，使得住宅建设投资在基本建设投资的总盘子中所占份额被一再挤压。 （4）行政分配。 国家机关和国有企事业单位必须通过自行建房或购房，来对住房的实物性进行行政配置； 而单位职工则按照一定的内设标准（例如考虑职务级别、工作年限、家庭人口、现有居住条件以及对单位的贡献等综合因素）来排队轮候以获取住宅的使用权。 职工不仅不需要为获取住宅支付任何费用，在租住的过程中，连住宅的正常维护、修缮、采暖、运行和管理等相关费用也大多由产权单位进行补贴。 2.旧住房制度带来的住房问题 （1）投资一元化导致住宅欠账过多、短缺严重。 A 投资不足,投资一元化 “一五”期间，我国城镇住宅建设投资占基本建设投资的比例为9.1％；可到了“二五”、“三五”时期，这一比例下降到4.1％和4.0％；在1950～1980年的31年间，总计的城镇住宅建设投资所占份额只有7.5％，详见表。 而在1953～1979年，日本的住宅建设投资占固定资产投资的份额为14％～21％，联邦德国为21％～25％，英国为16％～26％，美国则高达15％～33％。 发达国家相比，我国的住宅投资所占份额只有它们的1/2～1/4左右，差距十分明显。 表 改革开放前我国城镇住宅建设投资情况 B 投资不足必然导致住宅建设的欠账过多、住宅短缺严重。 1949年新中国成立时，城镇居民的人均居住面积为4.5平方米。1978年城镇居民的人均居住面积只有3.6平方米，比解放初期反而下降了20％，当年的无房户、缺房户和拥挤户等住房困难户竟占居民总户数的1/3。 到1990年底，全国城市中还有住房困难户500多万户，占城市居民总户数的12％左右；其中人均居住面积在2平方米以下的特困户有40多