北京七大写字楼商圈讲述.docxVIP

专题内容及研究方法?本次专题的具体内容包括如下两个方面：?1、北京写字楼商圈发展总述：从整体的角度对北京市写字楼诸商圈的分布及特点进行调查研究，分析北京市写字楼的分布特征，并简要分析其特点；?2、目前北京写字楼商圈现状研究：对每个写字楼商圈进行详细的调查研究，从区域环境、区内写字楼市场供需情况、区域写字楼客群需求情况、与其他相关区域的关系等几个方面分析其特点。?注：本专题所称“写字楼商圈”，与“商务区”为一个概念，虽然“商圈”这个概念在学术上另有所指，专指在商业上以商场或商业区为中心，向四周扩展的被认为会到此购买商品的顾客的居住范围（Trading Area）。但是在业内用“商圈”这个名称来指代“商务区”（Business District）这个概念几乎是约定俗成的做法，故此本专题也沿用这一习惯，如无特别说明，在本专题以下所称“写字楼商圈”这一概念中，都将使用这一定义。?第一部分：北京写字楼商圈发展历程?北京写字楼市场的真正发展历史并不长，直到上个世纪八十年代中期才出现了真正意义的写字楼，不过短短20年间，为了满足随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨所带来的大量市场化的商务活动需求，北京的写字楼市场得到了飞速的发展，形成了遍地开花的局面，不但为北京市向国际化大都市发展提供了必要的硬件支持，而且其本身的发展也为北京市的经济发展带来了重要的拉动作用。?北京写字楼市场的发展共经历了六个阶段，即八十年代中期至1991年的起步发展阶段，1992年至1996年的高速发展阶段，1997年至1999年的萧条阶段，以及2000年至2001年的复苏阶段，2002年到2003年中的调整阶段和2003年下半年至2005年的平稳发展阶段。自2003年底到2005年年底，北京写字楼市场处于一个平稳发展的态势，不过，今年年初北京写字楼租金指数加速反弹，高端写字楼市场销售火爆，预计北京写字楼市场将在2008年奥运会之前迎来另一个发展高峰。?让我们先来回顾一下北京写字楼市场所经历的这六个时期，并从中探寻一下形成北京市目前写字楼商圈分布格局的历史因素：?1、八十年代中期～1991年：起步发展阶段?北京市最早一座真正意义上的写字楼应该是于1985年建成的国际大厦，其次是于1987年建成的赛特大厦，两座楼都位于建国门区域。因为北京市早期的写字楼市场是伴随着涉外高档酒店而兴起的，才使得依托日坛使馆区的建国门外大街天然成为了北京市写字楼发展的发祥地。?“使馆区”，这就是早期北京市写字楼市场发展的关键词，而北京市的写字楼市场是在1988年～1992年才算正式进入发展轨道的。1990年国贸中心的开业成为了北京写字楼发展历史上的一座里程碑，使得依托日坛使馆区的建国门外商务区的重心开始向东偏移到了东三环一带；与此同时，依托三里屯使馆区的亮马河区域的写字楼市场也获得了飞速发展，林立的五星级酒店及与之相映生辉的燕莎中心、亮马河大厦、发展大厦、京城大厦等高档写字楼使之跻身成为足以与建国门外商务区相较的高档商务区。?在这一时期，因为国内在房地产开发利用外资的政策尚不明朗，北京的土地有偿使用也没有正式推行，外商不得不与国内大机构合作开发写字楼，使得在这一阶段所产生的写字楼物业大都是采用中外合作且中方控股的经营方式，而且由于土地权属的问题，这些写字楼都不能对外销售，只能出租。?2、 1992－1996年：第一个高速发展期?九十年代初的写字楼租户几乎全部是租金支付能力较高的外资公司及外商办事机构，因为这一期间北京市利用外资量高速增长，写字楼的需求量膨胀性增长，而前期建成的写字楼项目寥寥无几，导致了写字楼供应严重不足，使得许多外资机构甚至不得不租用高档酒店客房用于办公室，巨大的需求为北京市写字楼市场积累了大量的客户，也刺激了北京外销写字楼投资市场的逐步形成。?1992年是北京房地产发展史上具有历史意义的一年，土地有偿使用和外销商品房政策的推行使得外商投资更加顺畅。由于投资回报丰厚，外商纷纷看好北京的写字楼市场，前来投资建设大规模综合项目。其中尤以长江实业、新鸿基地产、嘉里地产、九龙仓、亚洲证券等资金实力雄厚的香港地产商为代表。由于奇货可居，当时的一些写字楼都卖出了天价，位于建国门内的恒基中心和光华长安大厦的成交售价达到USD3600～4200/平方米，而如万通新世界广场、西单国际大厦等档次稍低一些的项目，价格也达到了两、三千美金/平方米，租赁价格也水涨船高，据有关部门的统计，当时北京市写字楼的租金仅次于香港和日本，高居亚洲第三位，而这种超高的租金水平在1995年达到了历史最高点，当时国贸大厦的租金最高曾达到过USD120/月.平方米（使用面积）的水平。?超高回报率的诱惑刺激起了各发展商胃口，纷纷跑到北京圈地、建楼，以期分得一杯羹。一时之间洛阳纸贵，使得北京写字楼项目遍地开花，到处都有在建的写字