建筑物折旧第七章成本法.PPT

§7-1 成本法的概述 §7-1 成本法的概述 §7-1 成本法的概述 §7-1 成本法的概述 §7-2 房地产价格构成 房地产价格构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，其价格构成可能不同。 以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房开发建设，然后销售为例： §7-2 房地产价格构成 §7-2 房地产价格构成 二、开发成本 1、勘察设计和前期工程费 2、建安工程费 3、基础设施建设费 4、公共配套设施建设费 5、其他工程费 6、开发期间税费 三、管理费用 房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出 ,通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。 四、投资利息 四、投资利息 例7-1 例7-2 例7-3 五、销售税费 （六）开发利润 七、土地增值收益 例7-4 例7-4 §7-3 成本法的基本公式 新开发区宗地价格评估 例 解 （二） 新建房地产的成本法估价 例 7-6 例 7-6 （三） 旧房地产的成本法估价 §7-4 重新购建价格的求取 二、求取思路 三、建筑物重新购建价格的分类 四、建筑物重新购建价格的求取 【例7—7】 估算某旧办公楼2007年6月30日的建筑物重置价格。房地产估价师经实地查看、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共10层总建筑面积为8247m2，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，并调查、了解到估算该重置价格所需的有关数据如下： 1、建筑安装工程费： (1)土建工程直接费： ①基础工程：99.54元／m2 ②墙体工程：80.1l元／m2 ③梁板柱工程：282.37元／m2 ④墙混凝土(电梯井壁、混凝土剪力墙)工程：73.65元／m2 ⑤楼梯混凝土工程：31.82元／m2 ⑥零星混凝土工程：25.32元／m2 ⑦屋面工程：20.42元／m2 ⑧脚手架工程：25.54元／m2 ⑨室外配套工程：142.67元／m2 小计：781.44元／m2 (2)安装工程直接费： ①电梯工程：130.00元／m2(其中：人工费9.00元／m2) ②给排水工程：85.22元／m2(其中：人工费12.32元／m2) ③采暖通风工程：70.34元／m2(其中：人工费9. 83元／m2) ④电气工程：112.65元／m2(其中：人工费7.59元／m2) ⑤消防工程：16.62元／m2(其中：人工费2.58元／m2) ⑥综合布线工程：30.45元／m2(其中：人工费4.85元／m2) 小计：445.28元／m2(其中：人工费46.11元／m2) (3)装饰装修工程直接费： ①门窗工程：135.00元／m2(一次性包死承包价) ②内部装饰工程：455. 50元／m2(其中：人工费45.16元／m2) ③外墙玻璃幕等工程：311.00元／m2(一次性包死承包价) 小计：901.50元／m2(其中：人工费45.16元／m2) (4)土建工程综合费率为土建工程直接费的14.25％，安装工程综合费率为安装工程人工费的79.08％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的75.90％，税金为3.445％。 2专业费用；建筑安装工程费的6％。 3管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的3％。 4销售费用：售价的3％。 5投资利息：开发经营期为2年；费用第一年投入60％，第二年投入40％；年利率为5．76％。 6销售税费：售价的5.53％。 7开发利润：投资利润率为20％。 【解】 设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下： (1)建筑安装工程费： ①土建工程费=[781.44 ×(1+14.25％)]×(1+3.445％)=923.55(元／m2) ②安装I程自=4445.28+46.17×79.08％)×(1+3.445％)=498.394元／m2) ③装饰装修工程费=(90l.50+45.16 ×75.90％)×(1+3.445％)=968.01(元／m2) ④单位建筑安装工程费=923.55+498.39+968.0l=2389.95(元／m2) 建筑安装工程费总额=2389.95×8247=1 970.99（万元) (2)专业费用=1970.99×6％=118.26(万元) (3)管理费用=(1970.99+118.26)×3％=62.68(万元) (4)销售费用：VB×3％=0.03VB(万元) 以上(1)至(4)项费用之和=2151.93+0.03VB(万元) (5)投资利息=(2151.93+0.03 VB)×[60％(1+5.76％)1.5+40％(1+5.76％)0.5-1] =137.59+0.0019 VB (万元) (6)销售税费=VB×5.53％=0.0553 VB (万元) (7)开发利润=(215l.93+0.03 VB)×20％=430.3