2014年3月13日南京江苏青商总部基地936207670.PPT

Part3 定价原则 定价原则 1、成本——价格最低点 2、竞争对手价格——定价出发点 市场比较定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素。 为取得市场认同，我们建议初期先参照周边现有写字楼项目的平均租金水平制定写字楼的售价，待形成市场认知以后，再提高售价。商业价格则参照写字楼租赁的情况上下浮动和调整。 定价策略：市场比较定价 价格测算 据市场调研： 浦口：南京高新区，平均租金1.1-1.3元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月； 浦口：工大产业园，平均租金1.3-1.5元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月； 河西：新城科技园，平均租金2.5-2.8元/㎡/天，物业管理费4.5-7元/㎡/月； 与本案最有参考可比性的是工大产业园，建议将本项目实际租价保持在1.3-1.5元/㎡/天，物业管理费2元/㎡/月，租金建议：1.5元/㎡/天。 THANKS! 重视地下车库的形象及展示作用 地下车库及电梯间是企业高层管理人员及其重要客户认识写字楼内部档次形象的第一站，起展示作用很重要。 要点： 注意地下车库的整洁明亮、导示清楚； 地下电梯间与首层电梯间装修标准一致； 入口坡道采用塑料地面防滑，保证安全； 车库地面采用环氧地坪，既美观又防滑静音； 在进入方便的位置设立VIP车位，与大单销售联动，注明车位号与车辆牌号，彰显客户身份。 挑空大堂设计（8-9米），石材地面、立柱、文化墙，彰显入住企业的实力与品味。 要点： 装修以现代简约的风格为主，体现商务功能。 挑高九米以上，吊灯大气，灯光绚丽，体现项目品质感。 充分注重大堂绿化，体现绿色生态办公空间 使用高质量和耐用性强的装修材料，利用感光材料反射出自然光，减少照明需要。 地面应采用采用耐磨防滑的高档石材，大堂立柱可用石材或是不锈钢包裹。 设置会客区，提供业主与访客之间的互动，体现人性化。 挑高大堂 空中花园，局部楼层（如用6-8个楼层的挑空高度）可以采用中庭和花园，以各具特色的绿化布置让楼内的人群有了一个休闲的空间。 新加坡机场室内中庭大树 中庭装扮 充足的电梯配置，满足垂直交通的需要，安全快捷；电梯品牌代表着写字楼的档次、电梯的稳定性、舒适性、低噪音及安全性，早已成为客户选择物业以及竞争对手分流客户的一个重要指标。 电梯等候厅作为使用者迎来送往的场所，需要有一定的档次与楼盘整体定位相一致，展现使用者良好的商业形象。 轿箱电梯更加宽阔 电梯及等候厅 电梯要点： 货梯与客梯出入口应分离 客梯轿厢要选装高品质耐用的装饰、空调系统、电视显示器以及共广播系统 建议电梯品牌：mitsubishi三菱、otis奥的斯、kone通力 等候厅要点： 首层电梯等候厅装修标准应与大堂相呼应 装修气派，宽敞，明亮，体现高档、生态、现代的观感 有一定的绿色装饰，有视觉趣味点 设置公司单位指示牌、有分层标示 公共走道 公共走道明亮、简洁，可用绿植及艺术画等装饰凸显写字楼品质及形象。 标准层高：3.8-3.9米左右，矮梁设计，或主次平衡梁设计让实际层高利用率高 主次平衡梁技术 为提高建筑净高，采用主次平衡梁技术，部分管道穿梁，同向主次梁设计提升室内净高，有效提升空间实用率，并且身处其间，几乎会忽视梁柱的存在。 大柱距、无柱设计 大空间、大跨度柱距或者无柱设计越来越流行，该种设计适合大开间办公需求，平面分割自由，可任意组合，同时使用率也将大大提高。 阳光办公厅，大面积落地玻璃供给充足采光；开间适中，宜于自由隔断组合。 大柱距、无柱设计 为企业提供接待室，大型会议室，多功能厅租用，全面提升企业接待档次，彰显企业实力。 设立多功能厅/会议室 公共卫生间 要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等； 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。 洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 物业管理 要点： 选用国内知名物管，引进现代化软件服务体系 提供高标准的细致服务，让客户感受到全新的商务理念 高素质的人员组成和高标准的组织架构，确保突发事件第一时间得到解决 引进国际知名物业管理顾问，写字楼物业管理水平直接影响写字楼的品质。 建议设立商务中心：为入驻企业提供影印、票务、快递、订餐、代办企业年检等多项服务 服务式办公——设立商务中心 新推写字楼项目多设置裙楼，为平台绿化的设计提供了基地，将平台打造成花园景致，在提供公共活动和交流的空间的同时，实现