城市住宅小区居住价值构成六大要素及有关策略.docVIP

城市住宅小区居住价值构成六大要素 “吃、穿、住、用、行”，“住”是人类日常生活的最基本需求之一，也是最复杂和综合性的需求，满足个人和家庭的生物性、社会性、经济性等多种需要，并为其它活动提供平台和空间。为了满足“住”的需要，“宅”便应运而生，从古代的洞穴、茅草屋，到现代的高楼大厦，其实质是一个相对独立的“功能性空间”，具有“卧、厨、卫、厅、储”的基本结构。随着人类社会的发展和进步，人们之间的生产和生活联系日益密切，“宅”越来越无法独立存在，住宅小区成为现代城镇的基本居住模式，许多家庭把自己的“宅”集聚在一起，共享公共服务和配套设施，并承担相应的城市功能。 住宅小区居住价值是对居住者的综合效果，是业主在购买和使用过程中，居住空间、建筑物、小区环境、公共服务设施、物业管理服务、邻里关系以及所在城市发展等所提供和带来的、住户所得到的持续性使用功能、经济效果、社会文化效用、身心健康和情感体验等综合效果。从住宅小区的项目选址、规划设计、建筑施工和交付使用全过程来看，组成住宅小区系统各种要素相互作用，动态演化，共同形成住宅小区的居住价值。可见，住宅小区居住价值是一个复杂系统，具有综合性、过程性、互动性等特点。 从国内外城市居住理论有关研究结果来看，消费者购买住宅比较关注居住空间大小和布局、周边生活配套服务设施、住宅的经济性、住宅的环境健康状况、项目所在区域的社会文化以及项目区域发展等因素，这些因素综合作用，满足业主的生存、享受、发展、安全和自我实现等方面的需求，因而产生了相应的效用价值。因此，住宅小区居住价值构成要素主要可以分解为居住空间价值、生活服务价值、经济效果价值、环境健康价值、社会文化价值以及区域发展价值等六个维度，他们相互作用，共同影响和决定居住价值的大小及其变化。 从居住价值的发展阶段和优先顺序来看，人们首先关注的是居住空间价值，然后关注生活服务价值和经济效果价值，这些是个人和家庭容易直观感受到的效用。环境健康价值、社会文化价值和区域发展价值具有更高的层次，系统性和外部性较强，不容易直观感受，但随着人们生活水平提高，会越来越受到重视。 同时，受消费者收入水平、家庭结构、教育程度、消费观念和购买目的等因素影响，每个消费者对住宅小区居住价值构成要素的关注程度也有所不同。因此，在营造住宅小区居住价值的过程中，一方面需要系统性构建基本价值体系，另一方面还要保持一定的差异性和扩展性，适应不同家庭的个性化选择，并为居住价值提供成长空间。 图1 住宅小区居住价值的构成要素 （1）居住空间价值。居住小区居住空间价值是指业主在购买和使用住宅的过程中，提供居住空间的建筑物、小区景观及其周边环境等所提供和带来的空间使用功能，能够满足家庭日常生活对相对独立的功能性空间需要。根据居住空间的设计、构造和使用过程，户型设计、建筑质量、智能化配置、小区规划设计、小区位置等因素决定居住空间的功能，并通过满足住户多方面需要，从而形成居住价值。 （2）生活服务价值。住宅小区生活服务价值是指业主和住户在居住生活中，周边的商业配套设施、公共服务设施和小区的物业管理服务等所提供的服务功能，能否满足业主日常生活中的购物、教育、医疗、社交、休闲娱乐等方面需要，形成居住价值。生活服务的便利程度、质量因素和价格因素等直接决定居住价值的大小，主要受商业配套设施、公共基础设施和物业管理服务等因素的影响，成为生活服务价值的重要影响因素。 （3）经济效果价值。住宅小区居住价值的经济效果是业主在购买住房和居住过程中，住宅作为一种商品和资产，为业主提供和带来的经济效果。在市场经济条件下，住宅是消费品，也是投资品，住宅是业主购置、使用和持有的最主要资产，住房也是家庭消费的重要组成部分，投资和消费都要追求经济效果。住宅的经济效果价值取决于它的投入产出状况，主要受到购房成本、使用成本、租金收益、投资收益等因素影响。其中，购房成本是购买住房的全部支出，可以一次性付款，也可以按揭付款；使用成本是未来居住过程中发生的各种消耗，如通勤费用、水电费用、能源消耗等；投资收益是住宅资产通过抵押、担保、出售等产生的金融功能和增值收益；租金收益是住宅出租的市场租金水平，在自主情况下，表现为自有住房所节约的租金支出。一般情况下，尽量降低成本支出，增加资产收益，有利于住宅经济效果价值的提升。 （4）环境健康价值。住宅小区的环境健康价值是业主在购买和居住过程中，住宅小区及其周边生态环境所提供和带来的、有利于住户身心健康方面效用。随着人们生活水平提高，环境健康因素越来越受到重视，是否拥有绿色、健康的生态环境，是否能够保障住户身心健康，是否有利于节能环保和可持续发展，是购房者越来越看重的购房因素，成为住宅小区居住价值的重要方面。住宅小区环境健康价值首先是由其所处的自然生态环境决定的，光、热、水、气等基本生活要素与地理位置联