河南农村基地开发利用潜力研究.doc

河南省农村宅基地开发利用潜力研究 河南省农村宅基地开发利用潜力研究（一） 摘要 国民经济的快速发展，工业化、城镇化步伐的加快，土地需求不断增加，供给日益紧张，人地矛盾突出。为破解这一困局，耕地占补平衡、城乡建设用地增减挂钩政策相继出台，也给农村宅基地开发利用、城乡统筹发展提供了机遇。随着农村经济的发展，国家产业政策的转移、惠农政策的逐步实施，农民生活水平在不断提高。而落后的生产、劳作方式，小、散、乱的耕作地块，束缚了大量农村劳动力?。农村宅基地用地数量大，村庄内空外延，布局混乱，人均户均用地超标严重，居住环境差，基础设施建设滞后，浪费了大量的土地资源。改变生活方式，改善居住环境，已成为农民的共同心声。农业现代化、生产规模化、土地利用的集约化是新农村发展的趋势。 “河南省农村宅基地开发利用潜力研究”是濮阳市国土资源局承担省厅2011年度的研究课题，局领导班子对这项工作非常重视，迅速成立了领导小组，建立了调研队伍，制定了工作方案,同时在经费、装备上也给予了有力保障。 调研队伍对濮阳、洛阳、三门峡三个地市、十个乡镇、三十一个行政村进行了实地走访、调查和座谈，发放调查问卷31个行政村，与600多个农民进行了座谈交流，走访农户100多家，搜集到了大量一手资料，掌握了实情，了解了民意，为内业准确、科学的参数选取和真实、有效的政策建议打下了良好的基础。 目前国内缺乏对农村宅基地的统计数据，国内、外有关单纯农村宅基地开发利用潜力方面的研究较少，大部分都集中在村庄土地的综合整理开发方面，农村宅基地的开发利用只是其中的一项内容。本研究所使用的农村宅基地开发利用潜力参数全部以我们调查队伍实地调查为准，基础数据依18个地市国土资源局报送和省国土资源厅公布的为准，某些参数比例参考了陈百明研究员（中国科学院地理科学与资源研究所）等一些研究者的观点；在开发利用潜力的计算上参考了《土地开发整理规划编制手册》中的方法与标准，运用人均面积法、户均面积法和内部空闲率法分别求出了河南省农村宅基地的开发利用潜力、开发利用系数和复垦耕地系数，采用层次分析法（AHP）计算了三种结果的权重，得出了现状情况下河南省农村宅基地开发利用的综合潜力为27.271万公顷（409.065万亩，占全省村庄用地面积的19.76%，占全省农村宅基地面积的28.23%）；然后运用房地产估价中的年收益法、综合基准地价法、土地拍卖溢价法进行了可行性分析。 本研究的创新点为，在实地充分调研和切实了解民意的基础上，运用土地区位与土地权利的关系对开发利用潜力的经济效益进行了可行性分析，探讨性的解析了农村宅基地开发利用价值、建设用地指标置换价格、未来开发建设权利价值等的内涵，并提出土地拍卖溢价应全部返还给非农业建设权利分出者（即农民）的观点。? 本研究为农村宅基地开发利用潜力的测算建立了理论框架，可以对农村宅基地开发利用提供参考，成果可为政府决策、新农村建设和相关研究提供参考数据和理论依据。技术路线如下： 关键词：农村宅基地，开发利用，潜力，河南省? 1引论 1.1研究背景 随着我国经济的迅猛发展，工业化、城市化步伐的加快，建设用地需求快速增加，人地矛盾日益突出。农村经济的发展，也导致了农村建设用地与耕地保护之间的关系日趋紧张，如何处理好两者间的矛盾成为当前农村发展的首要问题。有资料显示，在全国2.4亿亩村庄用地中，由于宅基地占而不用、“空心村”等原因造成的土地闲置面积约为10％～15％，农村宅基地用地面积较大，布局分散，土地利用效率低下等因素，使农村宅基地具有很大的开发利用潜力。农村宅基地开发利用，一方面，可以一定程度上增加城市建设用地?、缓解城市建设用地的供给矛盾和实现耕地总量动态平衡；另一方面，可以改善农业生产条件和农村生态环境、提高村民居住环境和生活质量，并以此发展农村经济、缩小城乡差距，促进新农村建设。 《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，加大农村基础设施建设和环境综合整治力度,提高农村公共服务水平,不断改善农村生产生活条件和村容村貌,扎实推进社会主义新农村建设。这些都需要对村庄用地的现状加以改变，农村宅基地开发利用可以加速推进新农村建设。 根据《河南省国土资源厅关于进一步加强国土资源重大问题调研工作的通知》（豫国土资发[2011]50号）和《2011年度河南省国土资源热点难点问题调研工作方案》等文件的精神，濮阳市国土资源局承担了“河南省农村宅基地开发利用潜力研究”这一课题。 1.2研究目的 摸清河南省农村宅基地利用现状，分析其存在问题和原因，测算河南省农村宅基地开发利用潜力，提出有关对策建议，为政府决策、相关研究提供参考，为河南省的农村宅基地开发利用、新农村建设提供理论指导和依据，为破解土地瓶颈，增加建设用地供应，加快我省工业化、城市化、农业现代化寻找有效途径。 1.3研究意