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封闭式小区商业楼,建筑模式及应用浅析 - 基础理论 封闭式小区作为住房商品化政策激发出来的全新社区形态，对楼市竞争力的追求使之趋向于构建自成体系并相对独立于城市公共空间的区域化生活方式，按其价位高低提出了景观、配套商业与公共服务不同等级的市场标准。其商业建筑以有条件开放传达了居住空间与城市的对立融合关系，不仅实现本身的生活服务功能，同时作为一种投资工具，满足资本回报的要求。 　　本文通过对长沙市封闭式小区商业建筑模式及开发应用实例的考察，分析其作为一种商业形态所具有的特殊性，在商业业态、服务范围、经营方式等方面的要求及其对环境的相互影响，在选址、规模控制方面找到科学、合理的解决方案。 　　1、功能、经营特点与主要问题 　　封闭式小区商业建筑是以居住小区内和周边居民为主要服务对象的属地型商业建筑形态，其功能以满足居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮需求为主，并根据社区规模、人群特点进行休闲、娱乐等功能的设置。一般具体配置有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务和再生资源回收等。 　　在我国住房体制改革之后，由专业的房地产开发商投资，与封闭式住宅小区同时规划建造配套开发的商业建筑，具有统一开发、集中管理、分散经营的特征，体现就近方便、价廉物美、服务多样的三大经营优势。这是一种有别于城市区域中心商业、SHOPMALL、特色步行街的商业形态，具有很强的地域性，经营特点体现在侧重特色、商业服务辅助功能、经营集约化、赢利稳定性、需求依赖性等方面。 　　从目前已建成的许多小区配套商业建筑来看，面临的主要问题有： 　　（1）缺乏比较完善的商业整体规划，统筹协调、互补相容不够； 　　（2）商业规模偏大，出现销售难、招商难、经营难的“三难”现象； 　　（3） 商业布局没有处理好商业与住宅的“动”“静”关系，不能充分满足商家使用功能，造成了商家经营与居民日常生活之间矛盾。 　　2、封闭式小区商业建筑模式 　　以物业主体集散程度、所处位置及辐射范围不同，封闭式小区商业建筑主要表现为住宅底商、社区商业街、购物中心三种模式。这三种布局模式并非完全分离开来，有相当一部分项目是多种形式的组合。 　　2.1 住宅底商模式 　　住宅底商指利用住宅、公寓等物业的底层从事零售商业和服务业，是房地产开发与零售业相结合的一种商业模式。 　　住宅底层商铺通常设于单元式和板式小高层住宅的底层，临城市道路和小区内部道路线性布置，或以休闲广场为中心集中布置，以服务于本地居民的小型零售商业为主。其优点在于：各商铺的面积普遍较小，经营成本和风险较低，符合长沙市民的消费习惯，综合投资回报率较高，因此在长沙的各类商业地产项目中，最受个体投资者和经营者的青睐。其缺点在于：住宅底商的平面布置受到上部住宅的限制，开间和形状均不规整，开发商争取最大限度的经济利益，一般将其划分为小开间、大进深的狭长商铺分别出售，空间形式不利于商业经营；由于商业经营容易对楼上住户造成多方面的干扰，影响社区和谐，如网吧、卡拉OK等娱乐业和餐饮店就不宜设在住宅底层商铺之中。 　　住宅底商要求层高最低3.5m，层数不超过2层，面宽和进深之比以1：2为宜，一般不低于1：3.外立面要求预留商家招牌的设置位置。 　　受用地条件限制，许多90年代后期以来在长沙市老城区建造的多层及小高层封闭式小区常采用住宅底商的形式，一般在住宅组团沿街部分设置，与住宅部分内外分界明确，最大限度降低对组团内部环境的影响。例如：白沙家园的多层住宅底部设置一层商铺，层高为3.6m，内部柱网尚显规整。 　　2.2 社区商业街模式 　　社区商业街是指由相当数量营业面积不同、经营不同类别商品和服务的商店有规律地排列组合的商品交易服务场所。其形式分为带状式和环型组团式商业街。 　　对于目前长沙在近郊区开发的大中型新建楼盘而言，社区商业街是最受欢迎且广泛采用的布局模式。这些新建楼盘注重环境品质，采用统一规划的商业街的布置，即有利于内部环境的维护，也便于创造舒适热烈的消费环境，同时保持商家经营的灵活性，降低投资经营风险。 　　芙蓉区政府新址附近的万科?西街花园小区就是一个较好的例子。西街花园是由深圳万科投资兴建的大型高档社区，沿高岭路布置了一条长约400m的商业街，商业街由独立的沿街商铺和部分住宅底层商铺组成，面积从50㎡-240㎡不等，可适应不同类型规模商业业态的经营需求。在商业街的中段结合住宅组团出入口设置了一处面积约500㎡的休闲广场，广场周边布置环形组团式的商铺，购物环境优美，设计富有人情味。 　　在长沙老城区，由于用地紧张，社区商业街的实例较少，鸿铭中心?金街银苑就是一个较为少见的例子。利用该地段的地理位置特点，设置了一条社区商业街