判断和把房地产发展形势.doc

判断和把握房地产发展形势，关键是分析房地产供求价格及其影响因素（包括短期和长期）。但是房地产业的特殊性，以及信息不对称、标准不统一和数据不完整，决定正确分析房地产形势比较困难。依据可得的数据和新颖的视角，我们对目前中国房地产，尤其的总体形势形成如下二个判断。 QiUqc14m3Jjacw6s　　 QiUqc14m3Jjacw6s　　一、全国房地产形势的总体判断 QiUqc14m3Jjacw6s　　 QiUqc14m3Jjacw6s　　1、整体上存在一定程度的泡沫，个别地区和个别物业较为严重。房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续急剧上扬的过程和状态。根据检索到的文献综合地看，国际上判断房地产的标准一般有五个标准。房地产价格飞速上涨；全国房地产价格都在上涨；各类房地产都在上涨；空置率增长和其他非价格因素变化；周期性的短期因素如利率、就业率等对房地产的影响，超过长期因素城镇人口增长的影响。 QiUqc14m3Jjacw6s　　研究发现：通过房地产房销售增长、房地产租售价格变化趋势的比较，可以更为有效地研究和判断房地产市场的状况。房地产市场总体可分为房地产销售市场、房地产租赁，两市场通过价格、供给和需求等传导机制产生相互影响。一般租赁市场能够准确反映实际的消费需求（包括生活和生产），因此，租赁价格所反映是市场基础价格；由于房地产销售市场的需求包括生活需求、生产投资需求、金融投资需求和投机需求，销售价格不能准确反映市场基础价格。当房地产销售市场不存在投机需求，两市场租售价格呈一致性变动。当房地产销售市场存在投机需求，投机需求增加和销售价格上涨相互推进，一方面，将导致租赁市场供给大量增加，另一方面，将导致租赁市场需求转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产市场处在脱离实际需求的泡沫的过程和状态。判断房地产租售房价下降的基本标准，是房价涨幅低物价上涨水平下，而不是房地产租售房价绝对下降的水平下。 QiUqc14m3Jjacw6s　　（1）销售市场：投机需求的大量存在并迅速增加，价格快速上扬。 QiUqc14m3Jjacw6s　　随着人均收入水平的提高，城镇居民住房需求会总体消费需求，表现在房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，但是实际情况是住房市场需求增长波动较大。1992-1993年房屋销售额增长率达到42-56%,高出社会消费品零售总额增长率25-27.5个百分点，事实证明这是投机需求所引致的，而在2003年至2004年1-9月份，房屋销售额增长率达到27.2-39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1-28.2个百分点，并且仍在加速增长中，这表明目前的房地产销售市场正在增长着大量的投机需求。由于投机需求增长的带动，2004年1-9月份土地交易价格和房屋销售价格增长率都超过人均可支配收入增长率，这也表明空置率的减少，可能是由于投机需求的大量增加导致的。 QiUqc14m3Jjacw6s　　（2）租赁市场：供给增加，需求减少，实际租价下跌 　　销售市场投机需求的大量增加带动土地交易价格和房屋销售价格急速上扬的同时，也带来了租赁市场的大量供给，导致租赁价格在扣除自然增长率时的不断下降， 2004年1-9月份，房屋的租赁价格增长率2.1%,远低于城市居民消费价格5%，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。 QiUqc14m3Jjacw6s　　图1也显示近年来房屋租赁价格增长率变化情况，从2004年1季度开始房屋租赁价格呈下降趋势，如果考虑这一时期，物价处于快速增加状态，房屋租赁价格实际下降趋势更为明显。 QiUqc14m3Jjacw6s　　 QiUqc14m3Jjacw6s　　（3）销售价格与租赁价格的增长严重偏离 QiUqc14m3Jjacw6s　　图1显示，特别是进入2004年后，在房地产的销售价格急剧上涨的同时，房地产的实际租赁价格不断下降，表明中国房地产开始跌入泡沫状态中。为了进一步说明销售价格与租赁价格的偏离趋势，我们使用了租售价格增长弹性的概念。所谓租售价格增长弹性是指当租赁价格增长每1%时，房地产销售价格增长百分比。图2显示近年来，土地交易价格对租赁价格增长弹性变化，从2003年第三季度开始，土地交易价格对租赁价格增长弹性再次超过5%，并迅速上涨。图4显示近年来，房屋交易价格对租赁价格增长弹性变化，从2003年第四季度开始，房屋交易价格对租赁价格增长弹性迅速上涨，迅速接近10%。考虑到物价在这一时期的上涨因素，第一，房地产销售价迅速上涨，第二，房地产租赁价迅速下降，第三，租售价格增长弹性迅速增长，房地产租售价格处在严重偏离状态。 QiUqc14m3Jjacw6s　　2、巨大的和可持续的消费需求，有能力消化房地产泡沫。 QiUqc14m3Jj