第3章 房地产投资估算和资金筹措.pptVIP

第3章 房地产项目投资估算及资金筹措;3．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。 ;房地产开发项目在建设完成后有三种经营模式：出售、出租和自主经营。  对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发企业所投入的建设资金均属于流动资金性质，其投资的大部分是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的租售活动，转让这些固定资产的所用权或使用权以收回投资。投资开发的过程中，开发商本身形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。  故：房地产项目总投资基本等于房地产项目的总成本费用。;; 从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。; 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。;土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用;3．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;3．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;3．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算;3.建安工程费;4.基础设施费 包括供水、供电、道路、绿色、供暖、排污等工程费用。通常情况下，采用单位指标法估算。 5.公共配套设施费 公共配套设施费主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出。可参照“建安工程费”估算方法。 6.房地产开发期间税费 开发期间税费即房地产项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府有关部门征收的费用。根据当地有关法规标准估算。 ; 7.预备费 预备费是指投资估算时用以处理实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。 ①基本预备费又称为不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。用公式表示为： 基本预备费＝[(工程费+工程建设其他费)即（1）~（8）项]×基本预备费率 ②涨价预备费又称为价差预备费，是指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测预留费用。 ;;;2.开发费用估算 包括管理费、销售费和财务费。 （1）管理费 管理费用是房地产企业管理部门为管理和组织经营活动所发生的各种费用。它可以前述开发成本中前5项之和为基数，按3%左右计算。 （2）销售费用 销售费用是房地产营销中发生的支出，主要包括下述三项：①广告宣传及市场推广费，约为销售收入的2%~3%； ②? 销售代理费约为销售收入的1.5%~2%； ③??其它销售费用，约为销售收入的0.5%~1%。 ;（3）财务费用;1）长期借款利息的估算 每年应计利息的近似计算公式如下： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额÷2）×年利率（有效年利率） 2）流动资金借款部分是按全年利息。利息计入财务费用，每年照付，期末一次还本。 3）利息以外的费用一般占利息的10%左右。;;;;项目内容 ;3. 建筑安装工程费 ;5. 配套设施费 ;5.1.10 保安设施费 ;9. 预备费 ;;表3-23开发期贷款利息的计算： 第一年固定资产投资额（除利息外）=14310.89×40%=5724.36（万元） 第一年贷款额=5724.36-4000=1724.36（万元） 第一年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额÷2）×年利率 =（0+1724.36÷2）×6%=51.73（万元） 第二年固定资产投资额=14310.89×30%=4293.27（万元） 第二年贷款额=4293.27-1000=3293.27（万元） 第二年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额÷2）×年利率 =（1724.36+51.73+3293.27÷2）×6