昌平区宅基地和住宅审批程序指导意见最终版.doc

昌平区农村宅基地住宅规划管理指导意见 为进一步加强昌平区农村宅基地住宅规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》、《北京市村庄规划建设管理指导意见（试行）》等法律、法规及相关技术标准、规范的规定，结合我区区域特点及经济社会发展情况，制定本指导意见。 一、适用范围 本意见所称农村指昌平行政区域所辖现状村庄，分为城市化地区村庄及城乡一体化地区村庄两类。城市化地区村庄包括昌平新城（昌平、沙河组团）、六环路以南（含阳坊、小汤山）、各镇镇中心区范围内村庄；规划期内，该地区城市化率达到100%。城乡一体化地区村庄为城市化地区以外的村庄；规划期内，该地区城市化率达到60%。 处于城市化地区的村庄不再新增宅基地。城市化地区现状村庄未实施整体搬迁改造前，因近期生活需要确需在原有宅基地上进行住宅建设的，报市规划行政主管部门派出机构审批。 处于城乡一体化地区村庄的个人在新增或原有宅基地范围内依法进行新建、改建、扩建、翻建自用住宅建设以及村民委员会组织的集中建设住宅，按照本办法所列的相关程序办理审批手续。 处于城乡一体化地区的风景名胜及文物保护区的村庄不得新增宅基地，及在原有宅基地范围内进行新建、改建、扩建。 二、行政主体 市规划行政主管部门派出机构为昌平行政区域所辖村庄规划管理工作的主体，具体负责城市化地区村庄原有宅基地改建、翻建住宅和城乡一体化地区内村庄集中住宅建设的审批工作；镇人民政府为城乡一体化地区内村庄规划管理工作的主体，具体负责城乡一体化地区内村庄新增宅基地以及集中住宅建设的规划选址等初审、申报及宅基地自建住宅的规划审批、监督检查等工作；各村村民委员会作为农村新增宅基地申报及住宅建设的组织实施主体，负责住宅建设的申报组织和协调工作，并提出本村新增宅基地、集中住宅建设选址方案。 三、农村住宅管理 （一）新增宅基地管理 新增宅基地选址位置应依据经批准的村庄规划，在村庄规划确定的建设用地范围内。新增宅基地原则上不得占用农用地，如确需使用农用地作为新增宅基地的，需先向国土行政主管部门申请办理农用地转用审批手续。 申请人向村民委员会提出申请，经村民委员会召开村民会议或村民代表会议研究同意后报镇人民政府初审，镇人民政府初审合格后报市规划行政主管部门派出机构，由市规划行政主管部门派出机构以规划意见复函形式确定新增宅基地是否符合规划，持市规划行政主管部门派出机构出具的规划意见复函由镇人民政府组织向国土行政主管部门申报办理宅基地审批手续。 如申请新增宅基地选址位置不符合村庄规划要求，确需进行建设的，应按照村庄规划审批程序进行村庄规划调整，获得批复后再行申报。 （二）原有宅基地管理 申请人利用原有宅基地进行改建、翻建住宅，申请人应当向所在村的村民委员会提交使用集体建设用地的证明文件、建设申请、符合村庄规划的拟建方案（包括平面图和立面图）、四邻意见以及《昌平区农村村民宅基地住宅建设申请审批表》等材料。 村民委员会应当根据村民的申请材料组织在村公告栏内进行公示，对全体村民进行告知，公示时间不少于7日。公示期满，由村民委员会组织召开村民会议或村民会议授权的村民代表会议研究形成本村意见，并负责填写《建设项目规划许可及其他事项申报表》。 镇人民政府对经村委会初审通过的建设申请进行复核，并核发乡村建设规划许可证，同时应向市规划行政主管部门派出机构进行备案。 在城市化地区对于现状村庄未实施整体搬迁改造前，因近期生活需要确需进行建设的，按照宅基地自建住宅的程序，由镇人民政府复核后，报市规划行政主管部门派出机构核发临时乡村建设规划许可证。 （三）集中住宅建设 统一改造、搬迁的村庄需要进行集中住宅建设的，依据经审批的村庄规划，由村民委员会负责向镇人民政府提交修建性详细规划（设计方案），镇人民政府初审后报市规划行政主管部门派出机构审批。 四、建筑标准 农村住宅单户房屋地上总建筑面积不应超过宅基地面积的85%（如设置半地下室或地下室，其面积计作地上部分）。对于新增及原有宅基地住宅，地上建筑层数不得超过一层，对于集中住宅建设，地上建筑层数不得超过二层。依据北京市《农村民居建筑抗震设计施工规程》（ＤＢ１１／Ｔ５３６—２００8），一层檐口高度不得超过3.6米；二层檐口高度不得超过7.2米。 对于采用集中方式建设二层住宅，应当符合《北京市生活居住建筑间距暂行规定》。二层建筑或跨度超过6米的平房，建设单位或个人可以先了解规划条件，委托有资质的设计单位编制设计方案和施工图纸后，再申请规划许可手续。在农村住宅建设中使用通用标准图集建设住宅的，可以直接申请规划许可手续。建筑设计与施工应符合北京市《农村民居建筑抗震设计施工规程》（ＤＢ１１／Ｔ５３６—２００8）。 五、规划时限 宅基地住宅建设应当在取得许可一年内开工建设。因特殊原因无法按期开工的，建设人应在许可期满30日