基于城中村拆迁安置小区物业管理的调研.doc

关于项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理的调研报告 随着高新区城市建设的快速推进，拆迁安置小区相继建成，安置群众已开始入住，安置小区的物业管理问题对于办事处、对于城改工作来讲是新生事物，也是必须面对的课题，在不远的将来极有可能成为城市社区管理的难点，是必须引起高度重视的一大社会问题。我们在对辖区各村拆迁安置小区现状深入调查的基础上，提出加强拆迁安置小区的物业管理的思路和建议。 一、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理现状 崇业办辖区六个行政村，农业人口2580户9058人，全部处于城市规划区内，随着高新区城市建设的发展，项目建设在各村先后产生拆迁，辖区六个行政村已全部被列入城中村改造范围内，郑家村、白杨村、王贺村的拆迁安置户，已先后入住拆迁安置住宅小区。 1、郑家村拆迁安置小区物业管理现状 郑家村辖3个村民小组，360户1370人。安置小区由威楠公司开发，王林公司代建，共建设6层安置楼15幢，建筑面积77000平方米，已交付的四幢楼（8#、11#、12#、13#）用于安置中心广场拆迁户，目前，大部分安置村民正在装修，小部分已经入住。除已交付使用的四幢楼外，小区内还有9幢楼施工未结束，小区内道路局部建成，绿化、亮化等其它工程未开始施工，建成区与建设区没有围挡并经同一入口进出，小区燃气、供暖、宽带、有线电视未通，小区无大门、单元无楼宇门、无保洁、无安保，物业管理处于缺位状态 2、白杨村拆迁安置小区物业管理现状 白杨村辖9个村民小组，913户,3400人。安置小区由新宇公司（白杨村城改投资主体）投资建设，小区一期工程已建成6层安置楼7幢，建筑面积3.3万平方米，已安置310国道改线、广场西路、渭南中学项目用地内拆迁村民153户。小区物业处于无序管理状态。 3、王贺村拆迁安置小区物业管理现状 王贺村辖3个村民小组，286户、895人。已建成6层安置楼1幢，由王贺村委会出资建设，用于安置城中村改造拆迁户，物业由村委会下属公司金马公司聘请人员负责，承诺免收3年物业服务费。 二、项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理存在的问题 1、无物业管理机制。辖区已经有的3个拆迁安置小区，2个小区无物业管理，1个有物业管理的小区即王贺村拆迁安置小区,为自发管理、临时管理，承诺3年不收物业服务费。当前，关于城中村拆迁安置小区物业管理如何启动、如何实施管理，没有一套可以遵循的规章和标准，现有拆迁安置小区物业管理水平较低。 2、建立物业管理机制需要明确的两个基本问题 一是在业主委员会成立之前，物业服务企业由谁聘请？二是物业服务费用由谁承担？村民被拆迁后从村庄住进小区，认为自己为城市发展做出了牺牲，对物业管理收费有强烈的抵触情绪，缺乏花钱买服务的观念。 三、关于加强项目建设及城中村改造拆迁安置小区物业管理的建议 拆迁安置小区既是城市管理的基本单元，也是居民生活的基本场所。安居方乐业，人的生活中有三分之一时间是在住宅区中度过的，拆迁安置小区的物业管理水平的高低，不仅影响小区居住条件和居住品位，更进一步会影响到政府的服务形象，影响后续项目征迁及城中村改造等工作的开展，甚至成为社会不稳定因素。 从高新区的实际来看，目前城中村拆迁安置小区物业管理工作的重点在制定完善政策、健全体制机制上。因此，城中村拆迁安置小区的物业管理，要顺应拆迁居民提高生活品质的新要求，完善物业管理体制，规范物业管理机制，做到有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务“八个有”，打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型居民安置小区。 1、建立物业管理体制。按照“条块结合、多方协同”的原则，由城改办成立城中村拆迁安置小区物业管理领导小组，由物业管理行政审批主管部门牵头，建立以物业管理行政主管部门、街道办、居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的物业管理机制，强化建设、执法、工商、公安、物价、规划、卫生、环保、消防、民政等职能部门协同配合责任。 2、规范物业管理模。按照因地制宜和尊重居民意愿的原则，“鼓励自治管理，引进专业管理”，即鼓励城中村或改制后的新经济组织自行组建物业管理机构，按照社区标准化物业管理的要求和标准，组织居民进行自治管理。或与有资质的物业管理公司合作组建物业管理公司，也可以聘请物业公司作为物业管理实施主体。 3、物业服务企业聘请与物业服务费用。在业主委员会成立之前，物业服务企业的聘请，根据《物业管理条例》第三章第二十一条之规定，可由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。待业主委员会成立后，由业主委员会招集业主大会选聘物业服务企业。物业管理费用可借鉴外地经验由改造单位承担5－10年的物业管理费用。从有利于培养居民花钱买服务的意识出发，建议改造单位负担额度由全额负担到阶梯式退出，总体时间以6年为宜，前3年由改造单