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2008 上半年度整合推广计划 2008-01-29 第一部分 市场综述 必威体育精装版政策小结： 1、 清算土地增值税，打击囤地开发商 从 07 年 2 月 1 日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制” ，在房价高位运行、“且调且 涨”的背景下， 2007 年房地产税费调控的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会 支付更多的税款。 2、减少土地出让环节优惠政策 2007 年 6 月 27 日《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》宣布取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。 同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。此政策的出台无疑将加大房地产开发商的开发成本，对目前房地产 市场投资过热的情况会有一定的抑制作用，但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。 3、多渠道解决住房困难 2007 年 8 月 13 日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠 道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。 4 、首付提高至 40 ％ 2007 年 9 月 27 日《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定对购买首套自住房且套型建筑面积 在 90 平方米以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低 于 30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套 ( 含 ) 以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公 布的同期同档次基准利率的 1.1 倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风 险管理相关原则自主确定。这一政策出台，无疑将成为平抑房价的有利手段之一。 5、物权受法律保护 自 2007 年 10 月 1 日起《中华人民共和国物权法》实施，其中规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护， 任何单位和个人不得侵犯。”打压、扶植并济， 9 月份出台首付提高至 40％， 10 月份实施新的物权法，满足国人期盼已久的愿望，且 对拆迁户来讲无疑视为最大利好消息。 6、工业用地纳入招拍挂 2007 年 10 月 10 日《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方 未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。这一政策是对土地市场政策规范的一种补充，有助于规范土地招 拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。 7、“限外令”后，外资再被限入房地产二级市场 经国务院批准，国家发展改革委和商务部昨天联合颁布了《外商投资产业指导目录 (2007 年修订 ) 》，自 2007 年 12 月 1 日起施行。此 次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。 8、5 次加息一朝体现，房贷利率增 14.48% 今年五次加息而产生的房贷负担，将从明年 1 月 1 日起体现在月供中。尽管距离新利率的真正执行还有一个多月的时间，但由于 多数银行要求提前还贷者须提前 30 天申请，因此本月已经开始出现了提前还高峰期，但由于贷款门槛提高，物价普遍上涨，造成此次 还贷高潮并不明显，很多购房者表示宁愿选择其它形式的投资方式而非提前还贷。 9、3 万方，脱掉捂盘棉袄 《关于申报商品房预销售计划的通知》中明确写到：各开发企业须在 2007 年 11 月 1 日至 2007 年 12 月 15 日，由各开发企业申报 本公司 2008 年度预销售商品房项目，申报以半年度 ( 分上半年和下半年 ) 计划为一个时间段。 总项目规模在 3 万平方米以上的，一次性计划申报的预销售面积以 3 万平方米以上可售住宅房源为单位进行申报；总项目规模在 3 万平方米以下的，需一次性进行申报。 列入商品房预销售计划时间的房地产项目应严格按申报计划时间执行，申报时间以开发企业完备申请办理商品房预销售证各要件