人力资源涿州区域市场综合分析.doc

美林地产入驻涿州市场的问题浅析 对于吸引外地开发商入驻没有优惠政策 目前涿州的房地产市场针对吸引外地开发商入驻的土地政策；税收政策都没有明确的优惠。从其综合城市发展定位来看还是树立新型农业；高科技农业以及旅游度假类综合发展为先。本地的开发企业相对于传统开发优势明显。外地开发企业类似华融这样的资金雄厚型企业，已经开始通过规划整合；与政府联合一级开发等手段，控制了市场份额从而获取远期利益。但这对于目前后续开发商的介入无疑是增加成本。 如果后期地产集团能够通过人脉优势，获取政府一定政策扶植，相对还是可以增加利好。 开拓涿州市场对于地产集团资金要求巨大 目前涿州市场主要是通过新农村建设，集中安置农业原著民的方式进行土地置换。针对获取一级开发土地，目前现行的政策是由开发商先行注资，政府出面进行拆迁安置。此方式从表面上解决的外地开发商拆迁困难的问题，但是由于涿州目前的拆迁政策相对很好。无疑是大大增加的开发企业的先期成本，对前期开发资金成本要求巨大。 结合目前涿州土地市场信息，城中心区由于是只能二级开发介入，平均土地成本在220万/亩左右。 郊区的土地成本相对略低也到了150万/亩，但还要增加拆迁安置的成本，合计预计也会到200万/亩左右。 相对住宅可借势概念不足 针对目前卫星城的发展规划，涿州市政府希望能够引入复合型的房地产项目进入，通过区域概念增加市场的活力。但综合目前可以借势的概念来说，相对涿州可借势空间不大。 新机场概念： 北京新机场坐落于大兴廊坊交接，对北京大兴，河北廊坊；固安的区域发展带动明显。新机场规划落实后，整个河北区域例如永清；廊坊；固安；保定；涿州等全部都在想借势发展。相对于机场拉动周边发展的先例，北京首都机场概念仅顺义一个区就已经实现了基本的消化。现状是京津周边数十倍于顺义的空间，全部要借势新机场来发展，其结果可想而知。 涿州目前紧靠一条廊涿高速链接廊坊，还要实现规划中的永定河大桥才能实现最后联通，预估其新机场借势作用不大。 京郊铁路网双一千规划： 根据北京铁路建设规划，北京计划通过三个圈层，一千公里铁路联通周边主要卫星城。涿州也为此增设了高铁涿州站来借势。但目前主要的规划还是倾向于廊坊；燕郊等东部区域。涿州能借势的主要为京石高速铁路的涿州站。 文化地产： 涿州今年复建了六祖禅寺，永济公园等，又推出了三国文化发源地的主题。但相对来说对于地产的支撑作用不很明显。禅修文化类地产项目，目前也有开发商进行宣传，但都限于小规模。 旅游地产： 涿州相对处于平原地带，虽有北拒马河；小清河；并依靠永定河分界北京。但总体水资源并不充沛。难以形成具有特色的水体景观。相对借势水岸，水景地产，前期河道整理，水系整理单独依靠开发商的资源也是很大资金需求。 如果能够借势政府规划，先期由政府进行整个水资源整合，建设河流公园体系。对于后期地产开发还是有可借势。 运营团队面临新的组建和调整 做为地产集团，我司虽然有着河北开发经验，但主要局限燕郊区域，和涿州东西分置。无论开发条件和政府背景都有着很大的不同。并且很难借助现有的政府人脉优势。成立新的团队，新的政府沟通等都是将会面临的问题。 涿州机会产业 新农业，循环农业，果品深加工业 通过此次涿州的踏勘和了解，目前涿州政府对于创新农业发展，农产品深加工利用，还是有着很多优惠政策的。特别是果品深加工业是政府重要招商引资项目之一。针对农业发展有着诸多利好。 附件：地产集团战略发展部涿州踏勘综合分析 地产集团战略发展部涿州踏勘综合分析 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc366851093 一、 涿州概况 PAGEREF _Toc366851093 \h 5 HYPERLINK \l _Toc366851094 二、 涿州城市定位与发展战略 PAGEREF _Toc366851094 \h 9 HYPERLINK \l _Toc366851095 三、 涿州市发展思路 PAGEREF _Toc366851095 \h 12 HYPERLINK \l _Toc366851096 四、 涿州房地产市场调查 PAGEREF _Toc366851096 \h 14 HYPERLINK \l _Toc366851097 五、 住宅市场价格趋势 PAGEREF _Toc366851097 \h 19 HYPERLINK \l _Toc366851098 六、 区域部分项目列表 PAGEREF _Toc366851098 \h 19 HYPERLINK \l _Toc366851099 七、 区域市场客群分析 PAGEREF _Toc366851099 \h 24 HYPERLINK \l _Toc366851100 八、 近五年涿州土地出让