不动产预告登记概念.doc

王建周 1.概念 预告登记(Vormerkung)是指为保全对于他人土地或建筑物的权利的取得、丧失和变更的请求权所作的登记，旨在防止登记名义人对土地或建筑物为妨碍保全请求权的处分，以保护请求权人的利益.4即预告登记旨在保全不动产物权变动的债权请求权。而作为一种制度，它是由德国中世纪民法所创立，后为德国民法典和瑞士民法典所采纳。再之后，法国、口本也都先后引入了预告登记制度，我国台湾地区的《土地法》同样也采纳了预告登记制度。 通说认为，预告登记的目的在于使被登记的请求权具有物权效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。由于预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，因此这种登记与本登记相对应，是不动产登记的特殊类型。与 与一般的不动产登记相比较，预告登记具有如下特征:1、登记内容的特殊性。一般的不动产登记，登记内容是己经完成的不动产物权。而预告登记的内容并不是不动产物权，而是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，仅此而己。所以预告登记本身并不能产生物权变动效力。2、登记效力的特殊性。也有人称之为预告登记的担保作用。预告登记是将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效。“……正是通过使违背请求权的处分无效，预告登记的权利人获得了保障，我们称之为担保作用”6。可见，纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。3、存在地位的依附性。预告登记作为请求权的保全手段，从属于不动产物权变动的请求权，以请求权的有效存在为前提，并随着请求权状态的改变而变化。当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让或消 灭并办理相应的登记手续。“只有存在请求权，才可以进行预告登记。只要请求权存在，即可进行预告参证”7。但是，值得注意的是，预告登记的消灭并不必然意味着请求权的消灭，比如预告登记权利人自愿放弃预告登记时即是如此。4、存在状态的临时性。预告登记与本登记相对应，而本登记才是登记的重心。所以预告登记是保全债权请求权的临时登记，因为，预告登记之时，物权变动的条件还没有成就，或者期限还没有到来，或者其他物权变动的条件尚未具备。当条件成就、期限到来或者条件具备时，当事人应当办理正式的物权变动登记。一旦正式的物权变动完成，预告登记也即随之消灭。 预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。早期普鲁士法上的 异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记。固有异议登记具有保全权利和 顺位的效力，目的在于保全物的请求权;其他种类的异议登记仅具有权利的效力， 并无保全顺位的积极效力。8可以说，早期普鲁士法上的异议登记己经具有了现代 预告登记制度的雏形，但预告登记制度的真正雏形则出现于后期的普鲁士法中一 1872年5月5口的《所有权取得法》以及《土地登记法》。该法在区分债权法和物 权法的基础上，规定了两种类型的预告登记。第一种是为保全己经成立的物权的预 告登记，即登记簿存在误载的情况下，其记载的内容与真实权利不符时，对于真实 权利人有丧失权利的危险所采取的保护手段。它在于打破登记簿的公信原则，排除 第三人的善意取得，以保护真正权利人的利益。第二种是为保全物权变动的债权请 求权的预告登记。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记簿而成立，或 取得对于第三人的效力。但进行本登记需要义务人的承诺，如果登记义务人不为承 诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷口持久、成 本昂贵，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获 得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置 的保护手段。德国民法承继了普鲁士法的预告登记制度，在民法典的第二草案中， 用异议登记制度替代了以前的保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度。所以，从本质上讲，第一种意义上的预告登记并不是现代预告 登记制度的渊源，而是异议登记制度的渊源;而第二种意义上的预告登记才是现代 预告登记制度的真正渊源。 预告登记(vormerkung)是关于不动产物权变动的重要制度，其最初起源于 普鲁士法，后几经周折定型于德国民法之中。并先后为奥地利、瑞士、日本、我国台湾地区民法所采纳。在英国和加拿大这一类的英美法系国家，尽管适用 范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“Registration of Caution so 我国香港地区建立的不动产