商品房地产开发之核心管理工作.docVIP

商品房地产开发之核心管理工作摘要：本文系统总结了上海及华东地区商品房地产开发的核心项目配套工作，阐明在开发工作的各个阶段。1、项目建议书阶段2、可行性研究阶段、设计阶段3、施工准备阶段4、施工预售阶段5、竣工交付阶段应展开的各项工作内容，力图简明、全面地揭示和总结房产开发的核心内容。 关键词：房地产开发；项目配套；项目建议书；可行性研究；规划；招投标；建筑设计；供水；供电；煤气；通信；道路；消防；交通；人防；环保；环卫；三通一平；许可证；施工；营销；备案；立项批复；选址意见书；交付房地产权。 Abstract：This paper systematically summarizes the core of commodity real estate development in Shanghai and East China the complete set management，and expatiates on the various phases in the development，namely，1，phase of item propositions。2，phase of feasibility study and design．3，Phase of construction preparation,4,Phase of construction presale．5,Phase of consignation after complettion，trying to reveal and sum up the content of the core of real estate development in an all-around way． Key words：Real Estate Development；Complete Set of Items,Item Proposition； Feasibility Study；Layou；Bid；Construction Design；Water Supply Electricity Supply；Gas Supply；Communication；Roads,Fire Control, Traffic；air-raid shelter；Enviroment Protection；Supply of Water，electricity，Telephone，and Roads；Permit；Construction；Sale，Putting on Records；Suggestions for Sites,Consignation of Property；Real Estate Right §1.1配套工作的各个阶段 §1.1.1项目建议书阶段 ( 1)地块开发意向 选定地块，通过协议、招标、竞拍获取土地开发权。中标人或最高应价人签定土地出让合同并支付定金后、凭出让合同向计划、建设、规划等管理部门领取有关批准文件。 土地费用(不包括土地出让金)包括土地补偿费、拆迁费、大市政配套费(可不包含)等，可通过协商分阶段支付。 （2）市场调查及营销策略 总体调查 宏观上：区域环境、人口状况、供求状况、市政规划、区域人文历史环境、市场优劣势分析 微观上：竞争市场、生活配套设施、客源分析、环境分析、交通状况相关上：建材市场、设计、施工、勘察、监理、中介咨询等相关行业 ●具体调查 同类楼盘的供应量、空置率、实际价格、销售状况的好坏及原因、购买者的兴趣及层次、对购买者有吸引力的价格、最好销的房型和面积等。 ●调查报告的内容 市场：经济、人文、人口、市政等综述；竞争市场；供水状况；客源分析；市场优劣势分析。 环境：市政规划；交通；生活设施配套；环境优劣势分析；规划定位分析；可行性分析；个案市场分析及预测。 (3)方案竞选 邀请三家以上的设计院提供方案，应重点满足规划技术要求、总体创意。 (4)提交项目建议书 30亩以上先报区计委，由区计委交市计委批复。提交资料包括项目建议书申请、项目建议书、设计方案及主要经济技术指标。批文要求自批准之日起至可行性研究报告批复，有效期为两年。若可行性研究报告未获批准又未申请延期的，项目建议书批文即行失效。 项目建议书的主要内容包括： ●建设内容(设计方案提供指标) ●分期建设计划 ●建设总投资 同时应作出相应的估算分析 §1.1.2可行性研究、设计阶段 (1)勘察、设计招标 有资质可自行办理招标，否则需委托代理招标。 ●首先办理建改工程报建表及建设项目IC卡。 ●需提交资料：领表格填写、营业执照、资质证书、立项批文、选址意见书等。