崇左市宁明县市场调查分析报告.ppt

【古鼎香·宁明项目】 市场调查分析报告 目录 第一章、 市场研判 第二章、客群分析 第三章、 项目分析 第四章、 市场空间研判 一、宁明发展机遇分析 二、宁明发展现状和发展趋势 三、宁明房地产市场调查分析 (一)宁明市场总体状况量化分析 (二)宁明房地产市场走势分析 (三)住宅市场调查分析 (四)酒店市场发展现状及趋势 (五)商业市场发展现状及趋势 四、市场调研结论和对本项目的启示 一、 宁明发展机遇分析 宁明处于三大经济合作区内，在北部湾经济特区、自贸区、一轴两翼、南新经济走廊等区域发展格局中，凭借其独特优势，融入国内、国际两大市场。多重利好为宁明经济注入活力，宁明将于区域经济格局中获得更大的发展机会。 随着“中国—东盟（宁明）国际现代农产物流港” 及多个产业群的建设，大力推进“大物流”于县域内的实现， 振兴“面向东盟的陆路经济驿站”，宁明将成为构建广西北部湾经济区城市群的重要一环。 宁明经济发展的的历史性机遇，同样也是宁明房地产市场发展的历史性机遇，为房地产市场注入了活力。在可以预见的未来，宁明房地产市场将持续蓬勃发展。 社会经济快速发展，需求多元化，也提出改善人居环境、颠覆现有商业消费模式的可能，从而也对现有房地产开发水平、商业消费模式提出挑战。 二、 宁明发展现状及发展趋势 社会经济持续发展、财政收入和居民收入稳步提升，是房地产市场持续发展的根基。由此衡量，可以预见宁明房地产市场发展的巨大潜力。 城市化是促进房地产发展的另一基石。未来几年持续城镇化，由此带来数十万平方米的商品房住宅需求，以及大量商业消费需求。宁明的城镇化本质上是农民进城，他们的购房需求以天地楼、中低价位商品房为主，售价和便利性是影响他们做出置业选择的关键因素。 城镇居民购买力提高，必然带来大量的改善型居住需求。改善型需求更关注楼盘的档次、居住舒适度、人居环境和周边生活配套。 经济实力和基础设施滞后，缺乏启动资金，软硬环境设施难以吸引外来资金（一方面需要加大固定投资另一方面缺资金投入）。 工业落后，未能形成体系，工业化程度弱，缺乏对城镇发展壮大的推动力。 边贸、旅游业滞后，不能有效成为城镇发展的龙头，促使城镇的腾飞。 矿产、林业资源丰富，但深度开发利用不足。 驮龙区以对外交通和仓储为其职能； 城西区配合东盟经济贸易区建设，设置外贸加工区； 城中区是重点发展区域，是综合性区域，其集行政、居住、休闲娱乐等多种职能，城中区分为四个组团——旧城区、城南居住组团、明祥居住组团以及新建发展的明江南岸组团。 江东区发展居住组团。 刚性需求为主，市场受国家房地产政策影响很小，受当地经济发展水平、当地商品房需求量影响大； 市场开发量、销售量都逐年递增，呈稳步上涨趋势，2010年起开发量、成交量都已突破10万平方米大关； 销售价格稳步递增，2008年后上涨迅速，2010年商品房销售均价已达2700—2800元/ ㎡ ； 2010年以来土地供应量不大，潜在供应量小，市场竞争态势明朗； 保障性住房的推出将对市场造成一定的冲击。 房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比；目前比较通行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间为合理区间。 2010宁明县城市居民人均可支配收入14015元，按每户平均3.5人计算，年收入约4.9万元/户。同期商品房销售均价约2500元/㎡，120平米商品房总价约30万元/套，则房价收入比达6.12倍，略微高于合理区间。 横向对比而言，天等 2010年人均可支配收入13303元，同期商品房均价不到2100元/平米，房价收入比约为5.2倍；田阳2010年人均可支配收入2010年15500元，同期商品房均价为2300元/平米，房价收入比约为5倍。 由此可见，宁明目前房价处于偏高的水平之上。究其原因为：宁明房地产行业起步虽晚，发展缺较为迅速，刚性需求短时间内大量释放，因需求刺激导致爆发性增长；在经过连续几年快速增长后，房价已经超出大部分购房者的承受能力，继续涨价已缺乏支撑。 “房价收入比”理论认为， 在贷款购房的情况下，月供占居民收入的比重应低于30%。按宁明2010年收入水平，月供不宜超过1200元/月，按30年按揭测算房贷总额不超过20万元，推算出商品房总价应不超过28.5万元/套为宜