尚城府邸临街商铺营销策划案..docVIP

尚城府邸临街商业营销策划案 苏北地产营销中心张清凯2013-9-28  一、项目基本概况 　　尚城府邸位于富民路于庆丰路交汇处，背靠，2、 富民路和庆丰路尚未修缮且目前我们业主尚未入住 3、 本项目周边是待开发或刚刚开发的地块，对发展商业略为不足； 4、 项目临街商业缺乏整体形象定位，主题不鲜明； ◆解决方法： （1） 对临街商业进行市场定位，明确目标客户； （2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （4） 降低购房者的置业门槛，吸引其入市； （三）机会点（O） 1、 区位优势的发挥，辐射周边地区； 2、 随着周边各大住宅小区相继建设与入伙，将带动周边的人气，从而带动临街商业的销售； （四）威胁点（T） 1、莒南推向市场的商业房、商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力； 三、商业模式分析： 就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲、吃、衣、食、住、行一条龙服务。行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动。从这一个角度去分析，此种模式能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，更多的服务于小区内的业主和周边居民，应该是理想的经营模式。 （二）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。 　　所以，这种商业模式不适合本项目的临街商业。 （三）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。 这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。 但作为住宅小区的临街商业不适合做专业的商业模式。 四、项目整体定位 （一）、项目的经营业态定位——综合性商业模式 基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合经营机构对该片区的调查分析，同时综合莒南县的政策、规划等多种因素，建议以综合性商业模式为主导模式。 本项目位于北城文化新区的核心位置，是莒南县政府大力发展的集学校、住宅、商业、文化、休闲等为一体的综合性区域，项目三面临街，因此形成了良好的商业条件，也符合综合性商业模式形成的先决条件，具体业态初步划分如下表： 功能区域 功能解释 主要商业形态 G1# 庆丰路与富民路教交汇处：人流与车流量较大，小区主入口，因此该区域商业不仅服务与社区和兼顾外界，还要做提升小区形象的相关业态。 社区服务店、药店、综合超市、酒店、儿童摄影、电器、家装公司、家居用品展示店等。 G2# 庆丰路：该区域临近职教中心、莒南八小、莒南四中，具有较好的学术气息和运动氛围，适合营造文化运动类的消费环境。 各大名牌体育用品店、体育器材、文化用品店、书店、音像店、健身场所，礼品、鲜花等。 G3# 上海路区域：该区域背靠公园，环境相对清静、优美，私密性较强，是休闲娱乐业的圣地。 影吧、ktv、电玩城、茶楼、足浴、桑拿、按摩、美容、美发、美体、情侣饮吧等。 富民路仿古商业步行街 富民路：位于城北新城的核心位置，直通公园，打造独具特色的仿古商业步行街，吃喝玩乐一站式服务。 精品水果店、面包房、快餐店、餐馆、风味小吃，服装店，饰品店，莒南特色的美食等，打造吃喝玩乐一条街。 核心主力店 作为总的配套设施，为商业中心的发展提供保证。 银行（建行）、移动通讯，招待所，超市等。 （二）、这样定位的优势 a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少整个临街商业的启动难度，大大缩短了临街商业项目的运作周期，是以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前市场空间较大； b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，不仅仅适合于我们项目本身，更符合于整个莒南北城新区的发展要求； c. 项目周边目前虽人气不旺，未来发展前景非常理想，且商铺前面步行道空间较大，满足人们逛街购物之需； d. 良好的市场操作性：这一定位是基于详细的市场调查和结合北城新区现有情