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危险废弃物及其对评估的影响问题新探 Benjamin J. Smith著， 琦 译，指导老师：纪益成 原载：IAAO.IssuesConfrontingPropertiesAffectedbyContamination orEnvironmentalProblems 尽管在现实生活中，危险废弃物或污染影响了不动产的市场价值，但关于一项现存的判 例的评论指出：当基于税收目的时，法院在衡量其对价值的影响程度方面，仍存在一定困难。 这个困难反映了一项隐含的公共政策——污染者不应该获得奖励。公共政策认为，如果允许 污染者的应税市场价值因污染而得到一定的扣除，财政负担就会转移给其他无辜的纳税人， 这从道义上讲是不道德的。 在下文的讨论中，我们将审视法院如何处理这一公共政策所关注的问题——评估被污染 财产的价值；我们也将审视如何应用概念评估的方法去解决上述问题并衡量污染减少的价 值。 一、市场价值 vs 公共政策 公共政策的支持者或者“道德主义”分析都强烈呼吁法院忽视传统的市场价值评估方 法，而请求用一种平衡实验替代之：这种方法可以权衡公共问题——环境问题——对所有真 实价值评估的影响。下面将讨论最近一则关于污染的判例，该文章披露：法院拒绝放弃传统 的市场价值评估方法的事情。 火石公司诉蒙特利县一案是一桩影响重大的案例。在这个案例中，火石的有毒废料清理 费估计超过550万。上诉委员会拒绝火石公司提出的在应税财产价值中扣除清理费用的请 求，部分理由基于如下的道德主义分析： 和个别的公司资产不同，危险废弃物的清理费用是一项经营成本，不应课税而 应该由公司股东承担。如果火石公司的要求是合理的，那就会让蒙特利郡的纳税人 认为：清理费用的支付，使得估价结果减少了，从而能减少纳税。这样的结果是与 环境污染防控法律的本质相悖的。 法庭的审判结果认为：委员会的理由 （如果政策允许税收扣除，该政策就不是一个好政 策）与此并不相干，因为有毒废弃物清理费用将同时使得资产的公平市场价值降低，这点是 无需争论的。加利福尼亚的上诉法庭认为：委员会的职责是限定火石公司财产的公平市场价 值，其对于危险废弃物的裁决是不正确的。 其他的法院也认为应减少评估价值，即使对那些故意污染者也一样。在“Reliable ElectronicFinishing Company,Inc. 诉 BoardofAssessors”一案中，法院引用火石公司的例子 作为权威，拒绝从道德主义评估法出发进行市场价值分析，他们认为污染者不应该得到奖励。 由于认识到评估的职责是评估出不动产公平完整的货币价值，因此法院认为：不论土地所有 者是由于疏忽大意、还是做事鲁莽、甚至是蓄意造成的环境破坏，都对不动产价值造成了影 响，从而使得不动产公平市场价值下降。而在以征税为目的的价值评估过程中，如果不将这 些因素考虑在内，显然是不合理的。 在 InmarAssociated, Inc.诉 Borougu of Carlstadt 一案中，以及 GAF Corporation 诉 BoroughofSouthBoundBrook一案中，法院援引宪法认为：传统的评估理论虽然可以用来测 定真实的财产价格，却无法兼顾环境问题。法院在判决书中写道： SouthBoundBrook县认为:为了得到真实的估值，就必须考虑公共政策。总之， 他们认为，环境政策权衡了公共问题，以此来取代资产的真实估值，这是和宪法要 求相背离的，也就是说，对于环境的关注影响了所有真实价值的评估。 虽然我们赞同这些观点，因为公众对此的关注如此明显；但是新泽西州宪法并没有提供 给我们自行平衡双方利益的权力。即使是对于有益的公共问题，诸如保护农地一类的好政策， 我们也不能随便地拿政策平衡来违背宪法的要求，即：资产必须按其真实价值进行评估。 二、“治污成本”标准 一些法院已经采取了“治污成本”标准来评估受污染的资产。在Northville 工业公司诉 Riverhead镇估值委员会一案中，纽约最高法院认为，在估值评审程序中关于被污染的财产， 其市场价值应该是一个不动产的应税价值。法院进一步认为，为符合纽约卫生法规而引起的 所有费用，必须从每一纳税年度评估的财产中扣除。 三、没有市场就没有价值 Westling诉CountyofMilleLacs一案，是近来发生在明尼苏