关于产业地产你一定要知道的事（一）文李志翃,天华迈卓.PDFVIP

拓中国公众号专题文章 关于产业地产你一定要知道的事 （一） 文| 李志翃，天华迈卓咨询副总经理 公司负责市场的同事早在一个多月前就约我写一篇关于产业地产的文章。思考再三 却迟迟没有落笔，工作忙只是一方面 ，另一方面是因为我知道 ，产业地产对于我们“拓 中国”的大部分开发商读者来说，其实是个伪命题。 1. 产业地产应是房地产市场的“轻模式” 自 2011 年国内房地产告别住宅市场的火爆增长，逐渐步入“白银时代”以来， 产业地产正成为不少开发企业在商业地产出现泡沫之后的另一个主要转型方向，有一些 企业更是匆匆将其定位为住宅以外地另一大主营业务目标。但实际上，我们却应该看到 ： 所谓产业地产，其实真正产业本身很难成为开发商的“第二核心”。特别是对于一些已 经规模较大的开发商，产业地产效益的量级是难以支撑起传统住宅市场下降的那部分市 场的。为什么这么说？下面我尝试用一组公认的产业地产龙头企业的财务报表 ，让你能 理解我们的观点 ： 2014 年主要产业地产开发企业营业收入情况（亿元） 拓中国公众号专题文章 这是 2014 年四家主要产业地产开发企业的营业收入细分，需要特别注意的是除了 张江高科以外，其余三家企业的商品房销售几乎全部为住宅产品。很明显，作为国内产 业园区综合实力排名顶尖的张江高科，在以办公和厂房为主要销售产品的情况下，其体 量较之其他以住宅为主要产品的企业有明显的差距 （2014 年营业额 29 亿）。而凭借良 好的运营所带来的出租和企业服务收入 ，其比重虽远高于其他企业，但规模实在小的可 怜 （2014 年租金+服务共 10.3 亿）。要知道，2014 年房地产百强企业的营业收入门槛 为 70 亿 （数据来源于克而瑞 ），换句话说，即便产业地产做到了张江的规模和高度，也 注定根本无法成为开发商心中和住宅业务一样粗壮的“大腿”。 2014 年张江高科主要经营性物业 这里可能大家对华夏幸福会有些疑问，其占 40%的其他收入是什么，我暂且卖个 关子，因为之后我们专门会有一期讲产业地产的商业模式，其中就会有对华夏幸福模式 的详细分析（当然心急的朋友们可以直接从华夏的年报中找到其他收入的内容，这些信 息都是公开的）。 到这儿各位一定能够理解为什么我开篇说产业地产对开发商来说是个伪命题了。其 实并不是说产业地产本身有什么问题，而是我们不应该把它简单地看作为企业转型的救 命稻草，而以传统住宅的规模和开发模式来要求它，这样它会承载不了。反之，如果我 们能够正确对待产业地产与传统地产开发业务的关系，以合理的企业战略来对待这项新 的业务，那产业地产项目将会迸发出惊人的可塑性，并有可能成为企业转型的一个关键 因素。而要实现这些，在我看来有一个很重要的前提，那就是为产业项目成立独立的事 业部。 拓中国公众号专题文章 目前大部分开发商的商业模式并不适合产业地产（其实也不适合商业地产），但凡 对后期运营有要求的项目，在房地产市场已经逐渐成熟并走向利润下降的时代里，必然 出现更精确的细分市场，才能更大程度地发挥组织的效率。所以，如果真的想做好产业 地产，首先请从企业战略的层面上重视它、认清它 ，并且从组织上将其与传统开发业务 加以区分，使之成为有自身生命力和使命的全新业务。套用当下时髦的话来说，产业地 产应该是房地产的 “轻模式”。 2. 产业地产应该是“产业”+ “地产” 真正有生命力的产业地产，不应该是“产业的地产” ，而应该是“产业”+“地产” ， 即产业与地产在商业模式上是相互独立的。 那么 ，我们接下来最主要的话题自然落在了“产业”上。产业地产，地产部分大家 早已驾轻就熟，而产业才是目前开发商最头疼的。其实这也没什么，在我看来国内的开 发商应该算是所有行业里面最具备快速学习能力的精英团队了，什么商业，养老，旅游， 几乎样样都要懂。可是产业的概念实在太大了，360 行几乎无所不包 ，新兴或细分领域 又日新月异，而每个行业的特点和情况又千差万别。记得以前在管理咨询公司的时候， 每个主要行业在全球少说也有十几个专家整天在开展研究。扯远了，我想说明的是：产 业情况相对比较复杂，而产业项目的成功与园区发展遵循目标产业内在逻辑特点，通过 合理的资源组合实现园区自身产业体系，有着