房地产市场调控应形成长效机制.docVIP

房地产市场调控应形成长效机制【摘 要】我国的房地产市场起步时间晚，但发展速度很快。房地产发展也历经多次大起大落。以“限购”、“限贷”为核心的调控政策，带有明显行政手段的烙印。中国的房地产，应尽快强化房地产市场化的制度改革，用成熟房地产市场中有效的经济杠杆来化解当前房地产市场问题。 【关键词】房地产，市场调控，经济手段 我国的房地产市场起步时间晚，80年代末逐步发展起来，但发展速度很快，对国民经济的发展和居住条件的改善起到重要作用。房地产业也成为国民经济重要支柱产业。 房地产的发展也像中国的改革开放道路一样，“摸着石头过河”。房地产的发展，也是一个不断探索，不断完善的过程。从“福利分房”到“住房商品化”，再到“保障房、商品房双轨制”；从计划经济配置到市场经济配置，再到计划经济与市场经济结合；土地从“划拨”到“出让”，再到“招拍挂”。 由于房地产市场发展时间短，房地产市场主体不成熟，政策法规有待完善，伴随着世界经济环境的多变，房地产发展也历经多次大起大落。 80年代末到92年前后，房地产市场从探索到躁动，第一次房地产泡沫在深圳、海南、北海等地出现。随着93政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。房地产步入长达5年左右的低谷期。 97年亚洲金融危机爆发，中国政府启动新一轮扩张性财政政策。98年住房货币化改革，房地产成为拉动内需的重要消费热点。申奥成功和入世，也成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，“温州炒房团”成为一个新的名词。从2003年到2007年，政府动用行政、财政、税收、信贷等多种工具，收效甚微，直到07年下半年才遏制住了房价的快速上涨。市场观望情绪浓厚，房价企稳。房地产开发商也在高潮之后迎来严冬，被迫抱团取暖。 2008年国际金融风暴爆发，为应对百年一遇的全球金融危机，抵御不利的国际金融环境，中国政府推出大规模刺激内需方案（“四万亿投资计划”）。 “四万亿投资计划”也造成了社会流动性泛滥，导致2008年房地产调控成为真正的“空调”。 房地产市场也在经历短暂“倒春寒”后迎来了爆发，2009年下半年“量价齐涨”，最典型的是海南岛2010年第一周房地产销售量超过了2008年全年的销售量。 面对快速上涨的各地房价，2010年初，房地产行业便掀起一波严厉的政策调控风暴。1月10日，国务院出台《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)，严格二套房贷款。4月15日国务院又颁令，二套房首付款不低于50%；首套房且建筑面积逾90平米的，首付不低于30%。紧接着的4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新国十条)发布，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此后，各地纷纷推出调控实施细则，北京要求商业银行暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各部委随即也纷纷打出针对房地产市场的政策调控组合拳。 国家的政策需要落地才能真正起到作用。国务院出台“新国十条”后，许多地方都出台了实施细则，其中以“限购令”最为奏效，也是近年来楼市调控的一大亮点。先是北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。 北京的开山之举旨在对投资投机性购房需求实施更为严厉的打压，随后，上海、深圳、厦门纷纷效仿，直到9月29日，国家有关部委出台“新国五条”，“限购令”蔓延全国，深圳9月30日晚紧急出台“限购令”，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策。 本次调控时间长、力度大、多种手段并用，调控效果也较历次好，被业内称为史上最严厉的调控。 但以“限购”、“限贷”为核心的调控政策，带有明显行政手段的烙印。总结历次调控经验，行政手段具有见效快、效果明显的特点，但一旦放松，就会出现明显反弹，可谓“一管就死，一放就乱”。 我国住房市场与成熟的房地产市场相差太远，我国的房地产市场仍然是一个政府干预严重的市场。因此，尽管作者不赞同用行政方式来干预市场，但有一点应该肯定，即限购令对遏制住房投机炒作是能起到一定作用的。 房地产问题不是靠短期调控可以解决的，而是需要长期的制度建设，很多规则要透明、可持续、可预见，调控政策不能忽冷忽热。“房地产的投资和购买是一种长期性的行为，不能因为制度不健全，政策多变，而变成短期的投机行为”，政策应该长期可预见，更加固定和透明。 如何巩固房地产调控成果，保证房地产市场的长期健康发展，作为房地产业内人士，作者有以下看法： 一、社会主义市场经济条件下，宏观调控应采取行政手段与经济手段相结合，以经济手段为主的方式 改革开放已经三十多年，我们最大的一个收获是认识到市场经济不是