物权法与房地产开发企业法律风险防范课件.pptVIP

物权法与房地产开发企业法律风险防范 讲座;物权法实施月余 一线法官:完善还需要5至10年 ;物权时代今日开启　四大悬疑尚待求解 ;宁首例物权法官司 业主用物权法为车位讨身份证 ;天津物权法第一案:车库出口被堵 业委会起诉开发商 ;????10月1日《物权法》实施当天，广州市在全国率先公示相配套的测绘办法———《关于建(构)筑物房地产测绘中贯彻实施物权法若干问题的通知(征求意见稿)》，公开征求市民意见至10月20日。其在全国首次提出小区共有建筑面积不再分摊到户，即取消了现有房产证上的“公摊面积”的说法，以后市民买楼只看套内面积就可以了。 ????这一办法若能在征求意见后顺利实施，房屋的专有建筑面积、共有建筑面积将得到更加清晰的划分，开发商利用“公摊面积”进行欺诈的空间将大为缩小，市民在买房时更容易做到心中有数，两者围绕着房屋面积的纠纷可望大幅降低。 ????广州目前的房产证上有三个面积概念：套内建筑面积(俗称套内面积)、公摊面积和单元总建筑面积(俗称建筑面积)。前两项数值之和就是单元总建筑面积。房产证登记取消“公摊面积”，首先是《物权法》的要求。《物权法》规定业主对专有部分以外的共有部分不仅享有共有的权利，还享有共同管理的权利，同时也负有相应的义务。若对建筑物内的共有建筑面积进行分摊，将削弱业主共有和共同管理的权利和义务，有违《物权法》的精神。 ????更富有现实意义的是，取消“公摊面积”的提法，有利于买房人维护自己的合法权益。虽然目前《商品房买卖合同》都是按照套内面积来计算房价的，但大多数开发商在实际操作中一直沿用早期做法，按照建筑面积计算房价，只是在最后签购房合同时走一个形式：用房价总价除以套内建筑面积来算一个新的房价单价。按照建筑面积来计算房价长期以来一直是令买房人头疼的问题。房屋面积测量是个专业性很强的活儿，对于业主们来说，大致测算一下房屋的套内面积或许还能胜任，而想把门道甚多的公摊面积搞清楚就很困难。目前的情况是，测量单位多数是接受开发商的委托，业主没有独立的委托程序，由于对测绘项目不熟悉、界定不明、权属不清、使用范围不明晰，买房人对具体的公摊内容和面积普遍心存猜忌。 ????事实上，买房者的疑忌并非凭空而来，很多无良的开发商正是利用房屋测量信息的不对称对买房人进行欺诈。比如说，开发商在与买房者签订购房合同时，给出一个公摊面积，买房者按此面积付了房款。等到实际交房时，开发商又给出一个膨胀了不少的公摊面积，要求买房者按新面积补交房款后才交房。买房者与开发商交涉，开发商就会说：这是前后两次测量的技术不同造成的，他们也是等房管局的正式测量报告出来以后，才发现原先测量计算方法有误，最终的公摊面积必须以新的测量报告为准。在这个时候，多数买房者只能吃个哑巴亏。有的买房者维权意识比较强，向行政主管部门投诉或者向法院提起诉讼，在付出了大量时间、精力和金钱的成本后，由于法律规定的不明晰或者不合理，也未必能取得令人满意的结果。可以说，很多业主不明不白地为记了花账的“公摊面积”付出了代价。 ????近年来，房价持续上涨，房市成了一边倒的“卖方市场”，房屋销售人员普遍受到追捧。有的开发商囤积居奇，坐等高价；有的开发商不惜毁约收回卖出的房子，再以飙升后的房价卖出。在这种情况下，买房人能买到一套差强人意的房子已不容易，又哪里敢在公摊面积上“斤斤计较”？这就使得“公摊面积”里的猫腻更加难以根除。广州市的这一做法，以快刀斩乱麻之势简化了局面，为杜绝“公摊面积”欺诈提供了保障，值得其它地方学习和借鉴。(李星文) ? ;区分所有权人不能擅自行使共有权利 ;　　物权法10月1日正式实施，苏州市沧浪区人民法院在10月8日就接到程女士凭着物权法起诉邻居的案件。苏州市沧浪区人民法院依法受理了此案。这也是苏州法院受理的首起运用物权法维权的案件。 　　程女士1997年6月在苏州市姑香苑购买了两套一楼的住房，原设计两户之间的院子是有院墙的，房产商考虑到当时是一人购买两套房屋，为了使院子的整体性更强，所以未建造隔墙。今年8月，程女士将其中的一套房屋出卖给了贺先生。 　　据程女士称，在卖102室给贺先生时就主动征询对方是需要砌围墙，还是继续共同使用庭院？当时双方的关系也非常融洽，希望能够成为一对金相邻，所以决定不砌墙，这样两家孩子也可以一起在院子里玩耍。 　　2007年9月17日双方过户完成。可就在过户好的第三天贺先生突然通知她要建院墙且不愿意在原先设计围墙的地方砌围墙，而且必须在9月23日前建好，否则他们就将自己建造，因此双方发生了争议。 　　程女士国庆期间从报刊电视上得知物权法10月1日开始实施，立刻查阅了相关资料，了解到物权法第四条明确规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”10月8日法院一上班，程女