华融山水苑营销策划案_湘潭_别墅课件.pptVIP

华融山水苑一期一段营销策划案;报告体系;;项目思考——项目介绍;项目思考——项目介绍;项目思考——发展目标 ;;湘潭碧桂园 9000元/㎡;项目名称;标志九郡——项目对比关 与华融山水苑相比： 地段：不占优势，更偏僻 产品、附价值：打平，均超出1：1的赠送，庭院面积 赠送更多一些；类独栋为其亮点 风格：英伦风格 园林：一般； 自然景观：无特别自然景观，内部局部打造水榭 价格区间：主力面积在177－220平米，稍大于华融山水 苑，总价不占优势 竞争性：从产品入市时间、产品属性、总价、楼盘地理区域、客户群体角度考虑，标志九郡将是华融山水 第一梯队竞争对手。;项目名称;爱琴海岸——项目对比关 与华融山水苑相比： 地段：不占优势，稍偏僻 产品、附价值：打平，均超出1：1的赠送，庭院面积 赠送更多一些；纯独栋为最大卖点 风格：西班牙风格 园林：一般； 自然景观：内湖、湖德公园、局部水系 价格区间：主力面积在420－550平米（建筑面积）， 总价处于劣势 竞争性：从产品入市时间、产品属性、总价、楼盘地理区域、客户群体角度考虑，爱琴海岸将是华融山水 第二梯队竞争对手。 ;项目名称;湘江国际公馆——项目对比关 与华融山水苑相比： 地段：不占优势，非常偏僻 产品、附价值：一线江景别墅、独栋为其卖点，赠送面积超过1：1，附价值高； 风格：西班牙 园林景观：30000㎡原生山体公园，别墅依山环水而建；30000㎡原生山体公园，别墅依山环水而建 价格区间：独栋、联排面积大于200平米，总价不占优势 竞争性：从产品入市时间、产品属性、总价、楼盘地理区域、客户群体角度考虑，湘江国际公馆将是华融山水第二梯队竞争对手。;项目名称;市场分析——个案分析 ;市场分析——小结;;;机遇NO.1—融入长沙助推板块发展;战略全局发展，城市一路向北;公路 项目四至均为城市主干道， 处在长潭西与沪昆高速交汇处 ，为湘潭进出必经之地。 沪昆高铁 沪昆高铁湘潭段在九华设站， 已通车。 城际铁路 长沙至湘潭设九华站 路网发达，交通便利，将极大 的增加项目的便利性。 ;1000亩超大项目，总建筑面积超过230万㎡，当之无愧的湘潭市场领导者。 项目共分为九个组团，其中一期一段为中高端别墅区域。 其他组团内，包含高层、小高层、洋房、酒店等多重产品，同时将打造学校、商业街的配套设施。; 项目东南侧为九华高档商居区，西侧为九华工业新区，北侧为九华中央商务区与国际服务区。规划区周边配套设施完善，集中了湖南科技大学、湖南软件学院、杉山小学、和平小学及其他规划中小学等教育科研设施、市级综合医院、街道卫生服务中心等医疗卫生服务设施、合山农贸市场及其他规划农贸市场、大型商业中心等，同时有九华德文化公园等大型市级综合公园。;山水景观资源丰富，设计以中央山水绿化景观轴与景观水网为灵魂贯穿整个社区，并利用两个核心景观要素的渗透。 整体构成“一轴、一网、一带、四核、多节点”的景观结构。 一轴：中央山水绿化景观轴 一网：景观水网 一带：长潭西线防护绿带 四核：城市门户地标广场及入口广场、庭院广场、山地广场三大社区开敞空间 多节点：社区各组团休闲景观节点 ;整体产品包括合院、联排和多层洋房三种形式，面积在123－177㎡区间，整体面积相对较小，总价优势明显，将有利于产品的去化速度；外立面中式（汉唐）风格，大气稳沉，填被区域内空白。;项目解读——小结;;营销定位——客户定位;[他们是——城市东方贵族] 一群拥有贵族气质与东方情结的成功人士;通过对湘潭别墅市场的调查，湘潭别墅购买客户空间分布如下——;他们，是湘潭金成功精英人群，占据了湘潭社会财富的主流。;分类;湘潭主要别墅销售推广主张——;营销定位——整体定位;产品定位高端;1：项目整体定价模式在于如何看待项目，在目前项目片区配套不完善的条件下，本项目定价的出发点立足打造未来湘潭最具发展潜力及生活价值的第一大盘； 2：结合市场目前在售项目销售情况及市场宏观情况，本项目一期要求满足资金平衡，价格定位要以“现金为王”的概念为主； 3：大盘价格定位求稳，开局热销是后续成功的关键，入市价格不易太高； 4：项目后期产品的形象及配套较高，在一定程度上帮助项目实现较高的溢价；;营销定位——价格定位;营销定位——价格定位;;;对于大盘物业营销来讲，物业类型丰富、开发周期长，项目的营销实际上是一场运筹帷幄的“纵深发展战”，而非“规模攻坚战”，必须建立全局意识，不因某一阶段低谷而影响大局。;那么对于一个大盘的完美营销，需要的是什么？我司认为：;基于项目的差异化营销战略，我司认为本项目操