中瑞园区项目建议20140828(初稿)课件.ppt

【 策略沟通建议】;PART1 宏观市场分析;2013年度宏观经济指标分析——相关政策;2013年度宏观经济指标分析——中央政策及烟台政策对比;2013年度宏观经济指标分析——中央政策及烟台政策对比;2013年度宏观经济指标分析——中央政策及烟台政策对比;2013年度宏观经济指标分析——中央政策及烟台政策对比;PART2 区域市场概述;从成交量对比来看，芝罘区以10228套领先六区，其次为西部刚需区域开发区，共成交8027套。牟平区在配套落后，交通不便，投资客大量减少的情况下，成交量在烟台六区中相对平淡。 从成交均价对比来看，莱山区以7468元/㎡位居六区之首； 牟平区销售套数在六区中仅高于高新区、销售均价最低。;2013年度区域市场概述;2013年度区域市场概述;2014年上半年牟平区累积供应2203套房源，“金三银四”集中放量，4月份出现供应高峰共852套。 2014年上半年牟平区累积成交1396套，月均去化233套。 从供求趋势来看，整体供求压力较大。;2014年上半年牟平区住宅市场存量呈直线上涨趋势，6月份存量达到140.6万㎡； 2014年1-6月份牟平区市场存量平均去化周期约63个月，去库存压力巨大。;2013年度区域市场概述;上半年牟平区成交1710套，同比下滑6.8%；成交均价5924元/平，同比下降7.5%； 2014年上半年牟平区房地产成交均价5924元/平，同比2013年上半年下降7.5%；北海新城、天成花苑等刚需项目成交占比上升，较低的均价拉低区域成交价格。 ;2013年度区域市场概述;区域认知：烟台城市新兴发展区，一线品牌进驻，带动区域价值 价格水平：依距海远近价格由高到低，养马岛版块均价6000、内陆版块均价4300 代表楼盘：龙湖、檀龙湾、海屿公元、原生海等 产品特点：养马岛滨海沿线板块以度假居住型产品为主，内陆板块以刚需生活型为主 建筑特色：以现代风格为主，整体外立面时尚、挺拔、富有都市感 主力户型：产品丰富，主力以140-220㎡和70㎡以下户型，其余为80-130㎡中小户型。 客户概况：烟台土著60%、新烟台人30%、纯外地10%;2013年度区域市场概述——牟平区域市场分布;滨海板块——居住型滨海住宅，区域内价值最高，生活配套不足 综述 2010年左右，以龙湖、天房、联想为代表的滨海建筑群陆续进入市场，形成了牟平—养马岛沿线的滨海生活板块，区域内项目除龙湖外（龙湖产品涵盖别墅、多层、高层产品及综合商业），皆以品质高层为主，主要面向改善型客群长期居住，部分产品以周末度假、短期居住为主要诉求（如：龙湖叠院产品） 价格 区域均价从7000-9000元不等，按产品建筑类型层数递减。部分项目为追求快速去化，销售价格一度逼近4000元/㎡。（山海龙城特价房政策）;城区板块——刚需为主，存量巨大，配套完善，城市化程度高 综述 作为牟平老城区，城区内具有大量城中村、原乡镇企业迁移及城区改造项目，由于城镇居民素质、收入、受教育程度比较烟台其他城区偏低，城区项目同质化极为严重，多以适龄青年刚需或因婚龄刚需产生的家庭老人置换养老为主，总房款瓶颈效应明显，产品以11-28层高层为主，户型区间以80-100㎡为主。 价格 销售价格基本自振华商圈为中心，向南向北降低，整体均价约4500-5000（根据主要产品建筑类型、配套便利程度略有不同）。;西城板块——区域项目差异化明显，开发程度较低，硬件环境有一定基础 综述 西城板块位于牟平与高新区的交界处，区域内发展比较传统城区相对较慢，城区面貌较差，原著村民人口受高新区及牟平市区吸引有一定流失，区域认同感不强，开发程度不高，区域内项目数量相对有限；纵观区域内现有项目：官庄豪庭、慢城宁海、原生海三个代表项目诉求方向存在巨大差异，区域项目特征尚不明显。 但不可否认的是，本地块位于两河中心地段具有一定养生型环境基础，距离海岸线约三公里，往牟平城区、高新区通达性较好，具备一定深度开发潜力。 价格 根据项目诉求不同，价格存在一定差异；;;2013年度区域市场概述——西城板块主要项目分析;官庄豪庭去化统计;慢城宁海 项目地址：烟台市高新区辛安河东500米 占地面积：220000平方米 建筑面积：512600平方米 建筑风格：现代 总 户 数： 906 车 位 数：1：1.5 容 积 率：2.33 物 业 费：多层0.80元/㎡/月 商业1.50元/㎡/月 销售均价：均价5000 元/㎡ 销售政策：一套125㎡特价房，价格4000元/平米，一次性付款98折，贷款99折 主推户型：55.9—140㎡ 开盘时间： 三期2013-07-01 交房时间： 预计2014-12-30 产品类型：18F/20-28F;2013年度区域市场概述——西城板块主要项目分析;2013年