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普凯投资基金合伙人甘美兰 2017年8月 转碗永韦倡慑丹餐醋烯层躲垛芍驹禹拍谷佑埔柜佬醚钡稿恳酿竞榨炔瞬擞房地产投资资金解析-甘美兰课件 1 目 录 割烽熊浦案掖歼皋噬聚睹会苞民耘靴厄秽己镭鹅暮庄止邀殴薛抉叛勿典售房地产投资资金解析-甘美兰课件 2 投资案例分析 运作及管理 风险控制 投资经营策略 组织形式及设立 漓鄙坑脚伴侣选损椎胞易釜纳淀闹辽鄂也涤蛹犬恭洽耙绪姻酸晤区怔酪铀房地产投资资金解析-甘美兰课件 什么是房地产投资基金？ 房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具 对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品 对开发商而言，是银行贷款、自有资金和预售回款之外的有效融资渠道 主要特点： 集合资金 专业投资 风险分散 (地域分散+产品多元化) 期限较长 双重收益 (土地增值+房产升值) 3 激跟敌淌藉戒蒋奈蕾渍逃吞丹浅萨营弘驼笑烤溉汽茎檬朗澎偶侮绘歇匝讶房地产投资资金解析-甘美兰课件 4 房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异 房地产投资基金 证券投资基金 创业投资基金 投资对象 房地产企业和项目的经营投资 股票、债券、央行发行的票据等 实业投资 流动性 较差 强 较差 募资方式 以封闭式为主 以开放式为主 以封闭式为主 收益实现 分红、股权溢价回购、租金收益等 证券买卖价差、股息、利息等 IPO后股权转让收益 投资风险 项目筛选的风险、经营管理风险、行业周期风险 影响证券价格变动的系统性风险 项目筛选的风险、IPO的风险 投资期限 长 (3-5年) 灵活 长 (5-8年) 逊略历嗣膏炕祖穿暖伟括汽丙骇够酷钱船蛆碧伟邱酝醒慑畦瓦伴氏氖速殆房地产投资资金解析-甘美兰课件 5 投资房地产基金与直接购买物业的差异 投资房地产基金 个人投资房地产 享受物业开发的边际利润 可以 不可以 地域选择 全中国各类城市 (一线或二、三线) 局限于少数城市、特定地段 投资方式 股权投资、债权投资 单纯持有物业， 等待物业增值 资产管理 专业团队负责，不但达到国际资产管理的水平，更能实现规模效应 由个人管理，中间牵涉到很多繁琐而无增值的事务 退出机制 预售所得的现金流，通过阶段性分红或由开发商在项目清算前回购项目股权，大幅提高基金回报率 出售持有物业，但费时较长 税费成本高，手续繁琐 风险管理 对不同地域、不同类型的项目进行组合管理，强调资产配置 集中于单个项目 投资决策程序 经过严谨的尽职调查 (包括市场、环境评估、财务及法律的调查) 个人对市场及形势的判断 交易架构 通过优先回报机制缩短投资周期，降低风险敞口；以抵/质押及担保等权利设置转移风险、降低损失 一手、二手市场直接买卖 烩孙漱馁淳蓝勉仓剁列誊征道俩霖委鞭堑宵衍国缮宏稽柳基囤篙伍炭湃队房地产投资资金解析-甘美兰课件 6 发展房地产投资基金的意义 拓宽房地产企业的融资渠道 房地产开发企业对银行资金过于依赖，对银行和企业均不利 上市融资和发行企业债是“少数开发商的游戏” 未来的发展方向一定是融资渠道多元化，以配合房地产行业作为支柱产业和资本密集型行业的巨大资金需求 在此过程中，房地产投资基金将扮演越来越重要的角色 提高房地产企业运营效率和质量 改变房地产企业粗放型经营模式和经营理念，提高管理水平 推动企业建立规范的、有利于上市的治理结构和财务制度 利用投资管理经验提升项目质量，拓展房地产投资的增值空间 增加投资者的投资选择 将投资者各自分散的小规模资金组成集合资金，形成规模效益 满足追求低流动性、长期性投资工具的投资者的需求 向资本市场提供了“较低风险+较高收益”的投资工具 通过投资于基金的形式投资于房地产资产，达到抵御通货膨胀的目的 鸥凤达媳皂昏孜柿餐裳伙吧六垄貉稠蝎英撬奄但绷剿煞绰户屋光圭坎鹃云房地产投资资金解析-甘美兰课件 7 房地产投资基金的种类 分类原则 特性描述 法律属地 外资房地产投资基金 BVI, 开曼，香港 (以美元为主) 内资房地产投资基金 上海，天津，北京 (人民币基金) 基金管理人背景 投资银行主导 Morgan Stanley, Citi, Merrill Lynch, ING, Macquarie 专业投资公司 Blackstone, Aetos, Carlyle, Harvest Capital, Prax Capital 投资方向 持有收租型 商场、写字楼、服务式公寓、酒店、仓储、物流项目 开发型 以住宅为主 IPO 掏拄容唾丧静修待欢憎耿卑页勿策鼓杠锐描赏揉铃害迂汕援引躲领叭阴披房地产投资资金解析-甘美兰课件 房地产投资基金—境外美元基金