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镜花水苑住宅项目开发可行性研究毕业论文 目 录 摘 要 I ABSTRACT II 第1章 总论 1 1.1 建设项目概况 1 1.1.1 建设单位简介 1 1.1.2 建设项目概况 1 1.2 项目建设的必要性 1 1.3 可行性研究编制的依据 2 1.4 可行性研究结论 2 第2章 市场分析 3 2.1 宏观经济形势分析 3 2.1.1 长沙经济持续、快速增长 3 2.1.2 居民消费能力，消费意识 3 2.1.3 固定资产投资快速增长 3 2.1.4 开发投资大幅增加 4 2.1.5 区域发展分析 4 2.2 国家房地产政策分析 5 2.3 长沙市房地产市场分析 6 2.3.1 长沙房地产供求情况 6 2.3.2 长沙房地产价格分析 7 2.3.3 住宅市场的户型特点 7 2.4 房地产问卷调查分析 8 2.4.1 调查内容分析 8 2.4.2 内容分析结论 17 第3章 项目建设条件 19 3.1 基础理论建设的自然条件 19 3.1.1 项目建设条件 19 3.1.2 长沙地区地震烈度 19 3.1.3 工程地质条件 19 3.2 项目建设的用地条件 20 3.3 项目用地规划限制条件 20 3.4 项目建设的市政配套条件 20 3.5 项目周边配套设施 20 第4章 项目开发定位 21 4.1 项目市场定位 21 4.2 项目消费群定位 21 4.3 项目产品定位 21 4.4 产品风格定位 21 4.5 项目形象定位 21 4.6 项目功能定位 22 4.7 价格定位 22 4.7 项目SWOT分析 22 4.7.1 项目优势分析（S） 22 4.7.1 项目劣势分析（w） 22 4.7.3 项目机会分析(O) 23 4.7.4 项目威胁分析(T) 23 第5章 项目规划设计方案 24 5.1 设计思想、设计理念及设计特点 24 5.1.1 设计指导思想 24 5.2 设计理念 24 5.3 设计特点 25 5.3.1 符合现代人对社会、健康、生态和文化的需求 25 5.3.2 享有安全、卫生、舒适的生活环境 25 5.3.3 综合考虑项目的经济性 25 5.4 总体规划 25 5.4.1 总平面布局与交通流线规划 25 5.4.2 组团化 25 5.4.3 绿化系统规划 26 5.4.4 公建配套规划 26 5.5 建筑设计 26 5.5.1 住宅类型 26 5.5.2 户型设计 26 5.5.3小区停车处理 28 5.5.4 道路系统 29 5.5.5 绿地系统规划 29 5.6 结构设计方案 29 5.6.1 建筑结构标准 29 5.6.2 人防设计 29 5.6.3 结构体系的确定 29 5.7 公用设施方案 30 5.7.1 给排水 30 5.7.2 消防 30 5.7.3 节能、节水 31 5.8 供配电 31 5.9 建筑智能化 33 5.9.1 宽带网系统 33 5.9.2 电话通信系统 33 5.9.3 有线电视系统 33 5.9.4 广播系统 33 5.9.5 楼宇可视对讲系统 33 5.9.6 闭路电视监控系统 34 5.10 经济技术指标 34 第6章 项目实施进度安排 60 6.1项目进度安排的原则 60 6.1.1 尽量缩短建设工期 60 6.1.2 分片分期开发 60 6.1.3 住宅和配套同步 60 6.1.4 高效运用资金 60 6.2 项目实施的进度安排 61 第7章 项目营销策划 60 7.1营销卖点 60 7.2销售策略 60 7.2.1开盘期 60 7.2.2强销期 60 7.2.3销售尾期 61 7.3促销策略 61 7.3.1广告 61 7.3.2人员促销 61 7.3.3精品楼书 62 第8章 项目销售和收入测算 63 8.1住宅销售价格的定位 63 8.1.1市场比较法 63 8.1.2广告总体策略 64 8.2商铺销售单价的确定 65 8.3停车位定位 65 8.4项目总销售收入的确定 66 第9章 项目总投资估算及资金筹措计划 60 9.1项目总投资估算的依据 60 9.2项目投资估算及资金筹措计划 60 9.2.1项目主要经济技术指标 60 9.2.2项目开发成本估算 61 9.2.3项目开发费用估算 63 9.2.4资金筹措、投资计划及借款利息 63 9.2.5总成本费用汇总 64 第10章 项目财务评价 65 10.1财务评价原则 65 10.2 财务评价 65 10.2.1 税金计算 65 10.2.2 损益表与静态盈利分析 66 10.2.3 现金流量表与动态盈利分析 66 10.2.4 运用表的贷款偿还能力分析 67 10.3 项目不确定性分析 68 10.3.1 盈亏平衡分析 68 10.3.2 敏感性分析 68 结 论