86 2006 河北保定市某青年社区项目策划方案.doc

河北省保定某青年社区策划方案 2006年 目录 第一部分：项目定位方案 11 一、市场分析 11 二、需求分析 14 三、目标定位 16 四、项目定位建议 16 五、形象定位方案 17 六、价格定位方案 21 第二部分：项目推广方案 24 一、当地楼盘推广数据分析 24 二、营销计划 24 三、推广方案 24 第三部分：附件 34 附件一、售楼部及周边环境包装建议方案 34 第一部分：项目定位方案 翔实的数据+科学地分析+严谨的态度=我们的策划方案 一、市场分《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》建设部相关人士称，真正切实的做法是将在经济适用房政策中添加经济廉租、限价房等新内容，来完善我国的住房保障制度的多层次性。需求区域内11个在售（未开盘）项目共容纳住宅4500套。 ·调查数据显示100平米以下户型占全部产品的11.89%，约535套。所占比例很小。 ·101-110户型比例窜升，占19.89%，约900套 111-120占7.11%，约320套 121-130占10.42%，约469套 131-140占13.17%，约592套 141-150占7.45%，约335套 综上：101-150区间的户型占总比例的58.04%，约2612套，为该区域内主力在售户型。其中120平米以下的可能划分为两居室的所占比例27%，1215套；121-150平米，做三居及以上划分的占31.04%，约1397套。 ·151-200平米户型比例27.86%，约1245套。 ·201-250平米户型比例1.03%，约46套，其中大部分为跃层。 ·251-300平米户型比例0.91%，约41套，为跃层。 ·300平米以上户型比例0.27%，约12套，为别墅。 2）现存量户型比例图： ·100平米以下的户型存量最少，13%，约为70套，其中含华中第一城70平米户型目前尚未公开发售，发售后此区间户型可预期存量比例几乎等于零。 ·101-110相对存量也较低，19%，约为170套，市场消化量较好。 ·111-120存量54%，约为170套。 ·121-130存量58%，约为272套。 ·131-140存量55%，约为326套。 ·141-150存量63%，约为211套。 ·151-200存量96.4%，约为1200套。 ·200平米以上存量98.8%，约为98套。 结论：综上两项数据统计结果，区域内在售主力户型集中在101-150平米区间内的户型，而此区间内除101-110区间户型销售情况相对较好以外，111-150区间户型销售率均不足1/2，情况堪忧； 50-100平米区间户型总量偏少，约535套，但是销售情况很好，将近90%的售出率反映出人们对该面积户型的认可度较高且购买能力强！ 150平米以上户型出售率极低，特别是200平米以上的户型销售率几近于零。值得注意的是151-200平米区间在该区域内的建筑规模很大，约1245套，而售出率又极低，值得警戒。 所以，本案户型定位应该充分考虑区域内消费倾向，建议以75-110的大小两居为主力；50-75左右的一室一厅、一室两厅、小两室一厅为次主力；110以上的三居谨慎设置。 3）单价趋势分析（以本案为中心）： 结论：11个项目综合均价为2373元/㎡。 去掉一个最低价（2040），去掉一个最高价（2800），加权分析9个项目均价为：2363元/㎡。 此统计以本案为中心向周边辐射统计，从结果上看，并无明显走向趋势。 各案定价仍然依据自身建筑规划形态、定位人群而确定。 本节结论： 综合以上数据分析，目前市区北部为住宅产品集中区域，在推、在售项目中，101-150㎡户型为主力户型，占到总比例的58.04%，约2612套，为该区域内竞争最为激烈的产品类型，但同时该区段内目前统计的存量达到了1150套，达44%。除101-110㎡销售率达到80%外，其他面积户型均有一半以上的存量。所以综合建议：101-120尚有少量需求量； 100㎡以下户型，总量偏少，不到12%，约535套，且综合销售比例接近90%，属于市场需求旺盛产品，建议作为主力户型设置。 价格建议设置：根据目前区域产品均价水平，同时比照近邻新一代C区，由于我项目区位劣于对手的事实，建议价格设置区间2350元/㎡。 三、目标定位 1．推广主线：以人为本“纯居住”的绿色**不光有运动和时尚，更注意环保、 生活的便利，以青年视角打造的高档会所。 ·年轻人最注重发展，事业；区位……给年轻人一个坚实的后盾 ·高绿化，市区首个千平米竹海，尽显青年人儒俊气节 ·游泳池、乒乓球、沙壶球、餐饮、健身房、阅读室、多功能厅、广场银幕电影等 ·周边汇集多所幼稚园、小学、中学，为您的未来考虑更多 ·保定首家国际零售机构——沃尔玛，一路之隔，生