浅析人口老化与反向房贷.pptVIP

* * 人口老化與反向房貸 第一銀行 鄭美玲副總經理 2010年12月11日 主講人簡歷 學歷： 台灣大學商學系會計組 政大EMBA財金班 經歷： 第一銀行 信託部經理 第一金控 綜合企劃處處長 第一銀行 理財業務處處長 第一銀行 圓山分行經理 台灣金融服務業聯合總會 「境外結構型商品審查規範訂定小組」委員 現任： 第一銀行 副總經理 中華民國銀行公會全國聯合會財富管理委員會主任委員 內容大綱 前言 我國政策推展與國際經驗參考 客戶意願調查 結語 1 前 言 何謂反向房貸?(Reverse Mortgage , RM) 房屋所有權人達一定年齡時，將房地產抵押給金融機構，金融機構綜合評估該房地產現值、未來房價、借款人年齡等因素，計算出房地產價值後，依事先約定方式支付現金予屋主，屋主享有居住權直至契約到期或逝世為止，屆時金融機構可獲得一筆還款或房地產所有權。 2 隨款項撥付或利息滾入逐漸增加 隨借款人還本逐漸降低 借款餘額 與借款人約定，可一次撥付、定期撥付或混合 可選擇初期有寬限期(僅繳息)或一開始就還本付息 支付方式 定期或終身 定期，以15至20年居多，最長30年 期間 借款人將不動產抵押給銀行，銀行支付款項給借款人 借款人將不動產抵押給銀行並按月繳付本金及利息 模式 無房貸、缺少收入來源之銀髮族 一般民眾 對象 逆向抵押貸款 一般房貸 項目 我國人口現狀 3 根據2010年10月內政部人口統計，台灣65歲以上人口的比率已達10.72%，遠超過聯合國「高齡化社會」之標準註。 註： 65歲以上人口數占總人口數達7%以上即高齡化社會。 老年人口逐年上升 出生人口逐年下降 資料來源：行政院主計處 資料時間：2010年10月 2010年出生人口數為預估值 為何要發展反向房貸? 因應人口結構改變 國人平均壽命延長，加上出生率下降，造成人口結構老化。 傳統家庭功能式微 家庭照顧功能式微，年長者更需要資產規劃，配合政府社會福利政策以保障未來經濟風險。 減輕政府財政負擔 推行反向房貸，可讓年長者優先運用自己的不動產，使社會福利資源配置更具效率。 提高老年生活品質 借款人可將不動產轉換為具流動性之現金，且無需搬離房屋，可在自己熟悉的環境下安養天年。 4 5 我國政策推展與國際經驗參考 我國政策推展歷程 友善關懷老人服務方案 2009年9月，行政院核定該方案，將反向房貸納入國家社會福利發展 政策，主辦單位為內政部與金管會，推動期程之分年目標如下： (一)2009年：配合機關單位研擬本貸款之可行性評估。 (二)2010年：依評估方向，辦理本貸款相關研究。 (三)2011年：依研究結果，結合縣市政府辦理本業務實驗性方案。 架構設計 (一)試辦計畫朝公益型方式規劃，由政府提供貸款資金並承受風險。 (二)對象選定65歲以上單身國民擁有不動產，其無繼承人，且因不動 產價值超出規定，致未能符合低收入戶資格者。 6 國際經驗參考 美、澳辦理情形 叫好不叫座，不及潛在市場2%，惟仍持續成長中。 美國成功因素借鏡 (一)官方提供保險：凡聯邦住屋管理局(FHA)保險之抵押貸款，保證借 款人能夠定期收到契約所約定之給付，及保證貸款機構可以獲得足 額的貸款償還金額，避免因為貸款本息金額高於房屋出售價值，而 造成貸款機構之虧損。 (二)契約設計：反向房貸是一種沒有追索權的債務，除了被抵押的房 屋，貸款人不能對借款人的其他資產或繼承人提出償債請求。 (三)事先預防：規定借款人在申辦貸款之前，必須向諮詢機構諮詢相關 財務及法律問題。 7 8 客戶意願調查 客戶意向問卷調查 緣由 第一銀行為瞭解消費者貸款客戶辦理反向房貸意願，於2010/5/17至 5/27針對留有e-mail之客戶寄發網路問卷。 問卷寄發與回收情形 就「房貸客戶」及「房信貸同時辦理客戶」進行分析 (合計1,882戶) 9 10.29% 2,125 20,650 合計 11.90% 102 857 房信貸皆有 10.34% 1,780 17,213 房貸戶 9.42% 243 2,580 信貸戶 回覆率 有效回覆戶數 寄發戶數 回覆情形 客戶別 問卷分析：