必威体育精装版2018房地产开发项目财务报表.docVIP

二、相关财务报表 （一）基本报表 1、现金流量表 2、资金来源与应用表 3、损益表 （二）辅助报表 1、销售收入估算表 2、资金分年计划投入表 3、借款偿还计划表 4、总投资估算表 1、损益表（出售房地产） 序号 项 目 合 计 1 2 3 4 5 6 1 销售收入 2 总成本（总投资） 3 经营税金及附加 4 印花税 5 土地增值税 6 利润总额 7 弥补以前年度亏损 8 应纳税所得额 9 所得税 10 税后利润 公益金 法定盈余公积金 任意盈余公积金 11 加:年初未分配利润 12 可供投资者分配的利润 13 应付利润 A方 B方 C方 14 年末未分配利润 损益表对应的相关指标计算公式 1、总成本（总投资） 参考“投资估算表” 2、经营税金及附加 经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加（即所谓的“两税一费”） （1）营业税=销售收入×5% （2）城市维护建设税=营业税×税率（若该项目在市区取7%，在县、镇取5%，市区、县、镇以外的其它地方取1%） （3）教育费附加=营业税×3%。 3、印花税 印花税=销售收入×0.05% 4、土地增值税 （1）土地增值税=增值额×增值税率 （2）增值额=销售收入-总成本（总投资）-经营税金及附加-印花税-其它扣除项目。 其中：其它扣除项目=总成本费用×20%。 （3）增值税率 增值税率根据增值比例来确定：增值比例=增值额÷总成本费用 增值比例50%以下，增值税率取 30% 增值比例50%至100%之间，增值税率取 40% 增值比例100%至200%之间，增值税率取 50% 增值比例超过200%，增值税率取 60% 5、利润总额 利润总额=销售收入－总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税 即：6=1-2-3-4-5 6、所得税 所得税=利润总额×25%（房地产开发企业所得税税率），即：6×25% 7、税后利润 税后利润=利润总额－所得税，即：6-7 但是，若前面年度有亏损的话，当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损，剩余部分记取所得税。但这对合计这一列不会产生影响。 8、盈余公积金 盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。 （1）公益金=税后利润×5% （2）法定盈余公积金金=税后利润×10% （3）任意公积金可以由企业自主决定，也可以不用提取 9、可供投资者分配的利润 可供投资者分配的利润=税后利润-盈余公积金 可供投资者分配的利润=应付利润+年末未分配利润 表2：资金来源与应用表（出售房地产） 序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 1 资金来源 1.1 1.2 1.3 1.4 商品房销售收入 房地产投资借款 资本金 其他 2 资金运用 2.1 2.2 2.3 2.4 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 房地产投资(不含建设期利息) 销售税金及附加 土地增值税 印花税 所得税 应付利润 各种利息支出 长期借款本金偿还 其它 3 盈余资金（1）—（2） 2 累计盈余资金 注： 表3：项目投资现金流量表（出售房地产） 序号 项 目 合计 1 2 3 4 5 6 1 现金流入 1.1 商品房销售收入 2 现金流出 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 建设投资(不含利息) 销售税金及附加 土地增值税 所得税 其它现金流出 3 净现金流量 2 累计净现金流量 注：利用本表可以求取财务评价指标：财务净现值(FNPV)，财务内部收益率（FIRR），以此判断项目的财务可行性。相关计算方法参考《技术经济学》或《工程经济学》教程。 相关辅助报表 1、分年资金投入计划表 分年资金投入计划表 单位：万元 序号 名称 人民币 2011 2012 2013 第N年 小计 　 分年计划（%） 　 1 建设投资（不含建设期利息） 2 建设期利息 3 项目投入总资金（1+2） 2、借款偿还计划表 借款偿还计划表 单