国内不动产业之发展、教学、及研究.ppt

國內不動產業之發展、教學、及研究 台北大學不動產與城鄉環境系 彭 建 文 950615 個人簡介 大 綱 房地產市場發展現況 如何掌握不動產市場發展? 國內不動產市場發展指標 房地產景氣動向 國內不動產景氣發展歷程 1973-1974 成本推動型(油價) 1979-1980 成本推動型(油價) 1987-1989 需求推動型(游資過多) 2003-2005 需求與政策推動型(利率、優惠利率、減稅) 九十五年第一季不同類型廠商景氣判斷 九十五年第一季不同地區廠商景氣判斷 建照、使照、家戶1989-2005 2005年房地產景氣回顧持續復甦,但力道趨緩,價量均呈現穩定 總體經濟成長下修，表現未如預期 利率水準仍低，但緩步上升 優惠利率房貸的補貼幅度縮小，邊際效果有限 歷經兩年景氣榮景，短期房價漲幅偏高，買氣呈現觀望 建商大量推案，供給大幅增加，銷售時間拉長 2006年房地產景氣展望總體經濟環境好轉,但房市供需略顯失衡, 可能出現小幅波動與調整 總體經濟面 預期明年經濟較今年為佳,經濟成長率約在 4%至5%之間 利率調升幅度與速度和緩,短期衝擊不大 高鐵通車應可帶動沿線房地產發展 物價,油價是否上漲仍有待觀察 兩岸三通對經濟發展的正反面影響 2006年房地產景氣展望總體經濟環境好轉,但房市供需略顯失衡, 可能出現小幅波動與調整 房地產市場面 房地產景氣領先指標小幅上升。 政府全面推動都市更新，為房地產市場帶來新契機 在短期供給量偏多下，廠商看法略趨悲觀。 在連續兩年景氣復甦後,購屋者觀望氣氛濃厚，房價呈現上漲不易，但下跌有支撐狀況 不動產產業發展 經營環境的4RC 變化迅速(Rapid Change) 競爭激烈(Rising Competition) 日益複雜(Rising Complexity) 劇烈挑戰(Radical Challenge) 我們處在全球化的超競爭時代 全球化導致超競爭：面臨同業與異業掠奪與殲滅式競爭(當市場不再成長，就去搶別人的領域)，例如台塑、鴻海、統一超商、金融控股 微利時代的到臨：大量生產，創造產品價格優勢 超競爭時代競爭的利基-基本能力 品質:優異的產品與服務品質 價格：物超所值且比競爭者更優惠 速度：沒有學習曲線的時間 超競爭時代競爭的四把金鎖匙 B2C的能力:直接擁抱最終消費者(個人消費性產品)，但接近客戶不代表一定能賺錢，要回到你在價值鏈的功能為何 品牌與通路：走出微利代工(明碁、La New )推出新的服務策略(統一超商、燦坤、信義房屋、全國加油站) 超競爭時代競爭的四把金鎖匙 全套服務：在價值鏈上擁有資源整合能力，創造差異化競爭，亦即提供從研發、設計、生產、全球運籌、物流、客戶服務等全套的服務 成為關鍵第一：大海中的小魚，還是小池塘的大魚，例如台灣的高爾夫球頭、改裝車燈、戶外烤肉爐 不動產生命週期Real Estate Life Cycle 投資?(建商、估價師) 規劃?(建築師) 興建?(營造廠、土木/結構技師) 交易?(廣告、代銷) 使用?(地政士、物業管理) 中古交易?(仲介、估價師) 更新(建商、估價師) 建築開發業之發展狀況 營造業業之發展狀況 不動產經紀業之發展狀況 不動產業未來發展趨勢 品質重於數量 管理重於開發 強調專業經營 注重專業整合 不動產教學與研究 不動產相關專業領域-經濟統計類 經濟原理(個體經濟,總體經濟) 統計學 土地經濟學(住宅經濟學,不動產經濟學) 都市經濟學(區域經濟學) 計量經濟學(經濟學+統計學) 資源經濟 法律經濟學 不動產相關專業領域-財務金融類 貨幣銀行 會計學 財務管理 金融市場(不動產金融,不動產證券化) 投資學 (不動產投資) 不動產估價理論與實務 不動產相關專業領域-經營管理類 管理學(不動產經營管理,土地管理與決策) 行政學(土地行政) 行銷學(不動產行銷) 市場研究(土地調查,不動產市場分析) 不動產相關專業領域-法規政策類 民法 土地法規(土地法,平均地權條例,土地徵收條例,土地登記規則…) 土地利用相關法規(都市計劃法,區域計劃法 …) 建築相關法規(建築法,建築技術規則..) 財政稅務法規(土地稅法,遺產及贈與稅法…) 不動產相關產業的管理法規 環境資源保育法規(環境影響評估法,山坡地保育條例…) 不動產相關專業領域-規劃類 都市計劃,國土與區域計劃 資源規劃與管理 土地開發,都市更新 土地使用計劃,公共設施計劃 環境風險管理,防災防災 都市財政 不動產相關專業領域-資訊測量類 土地測量,地籍測量 衛星定位 地理資訊系統 數位影像處理 地政資訊系