建设法规 房地产管理.ppt

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建设法规 房地产管理

第九章 房地产管理法规 第一节 房地产管理法规概述 一、房地产:是房屋财产和土地财产的总称。房产是在法律上明确了权属关系的房屋财产,地产是在一定土地所有制下作为财产的土地。在物质形态上房产与地产联结为一体, 房依地建,地为房载, 房地不可分离。 房地产的特征:固定性、稳定性、保值性、聚财性。 第二节 房地产综合开发管理 第三节 城市房屋拆迁管理 一、概述 1、城市房屋拆迁:是指根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件, 拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物, 并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的建设活动。 1991 年3 月国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》, 2001 年6 月13 日, 国务院颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》。对规划区内房屋拆迁、补偿与安置及拆迁管理作了具体规定。 第四节 物业管理 一、物业管理有关概念 1 、物业管理:物业是指正在使用的或可以投入使用的各类建筑物及其附属的设备、配套设施和相关场地。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业, 按照有关法律、法规, 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定, 运用商业经营手段和现代管理技术手段, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序, 提供高效、优质和经济的综合性服务活动。 第五节 房地产权属登记 一、房地产权属登记概念 《城市房地产权属登记管理办法》第4 条规定: “国家实行房屋所有权登记发证制度。” 根据《城市房地产权属登记管理办法》, 房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记, 并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 第六节 房地产交易市场管理 一、概述 1、房地产交易:是指房地产所有权、使用权及其它权利在房地产交易主体之间的流通,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等活动。 广义的房地产交易还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产中介服务活动,房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构等。 2、房地产交易的特点 1)房地产交易时权属不可分离 2)房地产交易价格管理的特殊性 国家对房产交易价格实行直接管理和间接管理相结合的原则,建立主要由市场形成价格的机制,保护正当的价格竞争,禁止垄断、哄抬价格。 A、房地产价格评估制度:国家实行房地产估价师资格认证制度。 B、房地产成交价格申报制度 3)房地产交易应当依法办理房地产权属登记 * * 二、房地产法规:是指由房地产法律、法规、规章规定的, 用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。 狭义的房地产法, 仅指1995 年1 月1 日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》, 这是调整我国房地产关系的基本法律。广义的房地产法还包括所有调整房地产关系的法律规范如《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》、《城市房地产转让管理规定》等等。 三、房地产管理法的立法目的及管理体制 立法目的: 1、加强对城市房地产的管理 2、维护房地产市场秩序 3、保障房地产权利人的合法利益 4、促进房地产业的健康发展 房地产管理体制: 1、国务院主管部门 2、地方人民政府主管部门 《房地产管理法》第6 条规定“: 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分, 各司其职, 密切配合, 管理全国房地产工作。” “县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”目前我国大多数地方实行房、地分管体制, 设立建设委员会、建设厅( 或房地产管理局、处) 和土地管理局。但广州、北京、上海等城市已经建立由一个部门统一管理的房地合一的管理体制。 第62 条规定:“经省、自治区、直辖市人民政府确定, 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的, 可以制作、颁发统一的房地产权证书。” 充分肯定了城市房地产管理体制改革的经验, 指明了改革方向。 一、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上, 按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力, 在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。 《房地产管理法》第2 条规定:“本法所称房地产开发, 是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。” 房地产建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用, 到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。 房地产综合开发是指根据城市总体规划要求, 对一定区域内的土

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