对业主行使物业合同抗辩权的规制.pdfVIP

物业管理 C觚ⅣA艇札船m丁E 对业主彳亍使物业合同抗辩权白勺规韦U 郑仪常州市中级人民法院 近年来，我国物业服务行业获得了飞速发 原则而作出判断。由于物业服务合同的特殊性， 展，并由此引发了大量的问题和纠纷。其中，又以 如物业服务对象——业主的人数众多性、服务行 物业费追索纠纷在物业服务合同纠纷中最为普 为的持续性、服务质量标准主观感受不确定性 遍。在物业费追索纠纷中，业主均会以物业公司 等，业主滥用抗辩权难以达到维护自身合法权益 提供服务不符合合同标准、收费不规范、小区安 的目的，也损坏了业主自治机制和正常的物业服 全没有保障等各种理由进行抗辩，拒绝交纳物业 务秩序。因此，应对滥用抗辩权行为进行限制。 费。为了有效化解业主与物业公司之间的物业服 二、物业合同抗辩权限制的原因 务纠纷，最高人民法院出台了《关于审理物业服 (一)物业合同的公益性 务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以 一般认为，物业服务合同的权利基础是建筑 下简称《解释》)，对物业服务合同中的业主抗辩 物区分所有权中的成员权，成员可以通过共同行 权的行使与限制作了具体规定。那么司法实践中 使成员权来自行管理小区物业，也可以委托物业 如何规范业主抗辩权的行使，引导小区物业良性 公司进行管理。在委托管理的情形下，就产生了物 发展，是一个十分重要的课题。 业合同。因此，物业管理本身即是在建筑物区分所 一、业主行使物业合同抗辩权的现状 有权条件下众多业主为实现公共利益而产生，也 当前在司法实践中，物业服务企业以拒绝交 即物业服务要保障全体业主的公共利益。若只讲 纳物业费为由起诉业主，而业主往往以小区及周 物业公司和业主之间的交易性，放任业主任意行 边市政工程建设、开发商遗留问题、未享受物业 使抗辩权，必然会影响到全体业主的利益。如业主 服务企业已经提供的服务等作为拒交物业费的 拖欠物业服务费，会严重损害物业公司的合法权 抗辩理由。这些情形因不属于《解释》第6条规定 益，影响其正常经营，造成物业服务质量下降，从 的行使物业合同抗辩权的“正当理由”，而被法院 长远来看，损害的还是全体业主的合法权益，导致 驳回诉讼请求。实际上，法院在审理这些案件的 物业服务合同的公益性目的无法实现。 过程中，判断业主拒交物业费是否基于正当理 (二)诚信原则 由，主要通过业主的拒交行为是否基于诚实信用 从合同法理角度而言，合同一方抗辩权所赖 估价行业诚信档案。行业诚信档案的建立是行业 参考文献： ． 组织在行业自律管理工作中的一项重要工作，诚 1．柴强主编．房地产估价理论与方法．中国建筑工业 信档案要定期向社会公布。行业诚信档案包括估 出版社．2008．2 价机构的诚信档案和估价师的执业档案，记录估 2．黄晓军．我国行业协会现状与未来．科学决策． 价机构和估价师在从业过程中的良好记录和违规 记录，所有档案必须保证可随时查询。行业组织还 ．徐永模．行业协会工作：在改革中发展，在发展中 l! 要出台对机构和个人诚信记录的奖励和处罚办 法，从而达到促进行业健康发展的目的。 创新·建筑装饰材料世界-2009‘3李求军，责任编辑 l藿 l晨 塑些筻理 C眦MREALEs烈强